КАЛЬКУЛЯТОР
ОПРОС

Планируете ли вы в ближайшее время воспользоваться семейной ипотекой с господдержкой?

Да, есть средства на первоначальный взнос (ПВ)
Да, но с использованием мат.капитала
Да, после продажи старой квартиры
Нет, не хватает средств даже на ПВ

ОНЛАЙН-СЕМИНАРЫ

Рынок жилой недвижимости: итоги уходящего и перспективы наступающего года (25 декабря 2017 г.)

03.11.2017

В конце года у покупателей часто возникают вопросы: что будет с рынком недвижимости дальше? Чего ожидать – падение или взлет цен? Когда выгоднее покупать квартиру? В данном семинаре подведут итоги года, поговорят про дальнейшие перспективы на рынке недвижимости, а также помогут разобраться в сложившейся ситуации и ответить на все ваши вопросы эксперты агентства недвижимости «Бон Тон» - руководитель департамента аналитики Елена Чегодаева, руководитель департамента ипотеки Ольга Шихова и руководитель департамента вторичной недвижимости Екатерина Никитина.

 Спикеры:


Екатерина Никитина,
руководитель департамента продаж
вторичной недвижимости

Елена Чегодаева,
руководитель
департамента аналитики

Ольга Шихова,
руководитель
департамента ипотеки и кредитов



Марина, Москва
Я слышала, что с июля 2018 года отменяются договоры долевого участия. Осенью планирую покупку квартиры. Скажите, как отмена ДДУ может повлиять на цены жилья. Квартиры подорожают?

Начнем с того, что пока говорить об отмене долевого строительства преждевременно. Президент поручил правительству до 15.12.2017 подготовить проект дорожной карты по поэтапной отмене долевого строительства в течение 3-х лет и замене механизма ДДУ проектным финансированием. На практике законодательный механизм подобной замены уже существует: это введенная с 01.07.2017 года возможность привлечения средств дольщиков при помощи счетов-эскроу. Однако застройщики очень «прохладно» встретили новую возможность по причине высоких кредитных ставок по продуктам целевого банковского кредитования. В принципе, это главный «камень преткновения» отмены долевого строительства. Средства дольщиков для застройщика фактически являются беспроцентным кредитом, а целевой кредит банка имеет дополнительную нагрузку 15-20% годовых. В ближайшие 3 года, правительству придется, каким-то образом, снизить процентную ставку до приемлемых уровней, в противном случае запрет на привлечение средств дольщиков приведет к скачку цен на рынке недвижимости. Более того, в таких условиях небольшие компании, которые не в состоянии брать дорогие долгосрочные кредиты, при проектном финансировании уйдут с рынка, который возможно станет монополизированным.


Светлана, Подольск
Здравствуйте! Когда, по-вашему, лучшее время в году для покупки квартиры?

На сегодняшнем рынке, когда в реализацию каждый месяц выходят новые проекты и новые корпуса во всех классах и сегментах жилья, все зависит от сочетания нескольких факторов: цена, качественные характеристики проекта и ипотечные ставки. Можно, конечно, ждать сезонных акций, но тогда есть опасность, что «квартира вашей мечты» уйдет быстрее, чем вы рассчитывали. Поэтому совет: если вы нашли тот проект, который вам нравится, имя застройщика не оставляет сомнений в его надежности, то тогда надо как можно быстрее выходить на сделку. Что касается скидок, то сейчас практически во всех проектах всегда есть те или иные скидки, и можно согласовать еще и дополнительную скидку от застройщика


Олег, Долгопрудный

Добрый день! Интересует ваше мнение по поводу того, будут ли еще снижаться ставки по ипотеке. Или идти в банк надо прямо сейчас?

За год Центробанк снижал ставку рефинансирования шесть раз. В марте ЦБ снизил этот показатель с 10 до 9,75%. И это было только начало. В мае регулятор заявил ставку в 9,25, а в июне – 9%. В виду этого и ставки по ипотеке упали к середине года до 10 – 10,5%. Середина сентября также порадовала очередным снижением. И снова на 0,5%. Конец октября подарил рынку ипотеки очередное снижение на 0,25% и ставку в размере 8,25%. Последнее в этом году заседание ЦБ состоялось 18 декабря. Его итог: 7,75%. Итак, за год ключевая ставка снизилась в общей сложности на 2,25%.
На сегодняшний день минимальное предложение по ставке делает Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) – от 8,75%. И это еще не конец. Комментируя последнее решение регулятора от 18 декабря, директор департамента исследований и прогнозирования ЦБ РФ Александр Морозов заявил, что в Центробанке допускают возможность снижения ставки рефинансирования до 6,6% в течение 2018 года. А это неминуемо приведет и к дальнейшему удешевлению ипотечных кредитов.


Светлана Москва

Помогите! Заселились в новый микрорайон. Дома построили, а на детский сад и поликлинику денег у застройщика не хватает. Второй год вынуждены ездить в соседний район. Как можно повлиять на застройщика в такой ситуации?

Строительство социальных объектов, к которым относятся школы, ДОУ, поликлиники, объекты бытового обслуживания, торговли, культуры, спорта, досуга и иные социально значимые объекты регламентируется нормативами (СНПиПами), согласно которым при строительстве жилья на территории Московской области, на каждые 1000 жителей должны быть 150 мест в школе, 35 – в ДОУ, в Москве эти нормативы другие: 125 мест в школе, 54 – в детском саду. Застройщик возводит объекты социальной инфраструктуры за свой счет, а потом передает их на баланс муниципальных органов. Если говорить о затратах на строительство, например, ДОУ, то в среднем эксперты оценивают их как в 100-120 млн руб, что представляет собой серьезные расходы.
По Закону 214 ФЗ, средства дольщиков должны быть использованы только на цели строительства жилья. Как правило, если речь идет о комплексном освоении территории (КОТ), то ДОУ появляется в каждой очереди (из расчета 2-3 корпуса в каждой очереди), а школа по завершении строительства 2 очередей. Дело в том, что когда объект социальной инфраструктуры построен, застройщик должен взять его на баланс, а это означает дополнительные расходы в виде коммунальных платежей, налогов и т.д. Поэтому сразу после его взведения застройщику нужно передать его на баланс муниципалитета. Зачастую бывают такие ситуации, когда госорганы не в состоянии взять «социалку» на баланс, тогда и возникают подобные истории.
Наиболее эффективным рычагом воздействия на застройщика в данной ситуации является «административный ресурс». Для начала необходимо внимательно изучить и проанализировать обязательственную базу сторон. Примерный перечень вопросов на который вам нужно получить ответ: кто должен был строить социалку? Сроки ее строительства? Каким договором накладывались обязательства по застройке детского сада? Как эти обязательства были увязаны с правом застройщика по возведению многоквартирных домов? По какой причине произошла задержка (отсутствие средств –это следствие)?
Следующим шагом должно стать обращение в органы государственной власти с жалобами на сложившуюся ситуацию. Насколько можно судить по вашему вопросу, жилой дом был введен в эксплуатацию без строительства объекта социальной инфраструктуры, предназначенной для его эксплуатации, а это является нарушением законодательства. Фактически государство, в лице Градостроительного совета Московской области выдало разрешение на ввод вашего многоквартирного дома в эксплуатацию с нарушением закона, а, следовательно, область должна помогать вам в решении сложившейся ситуации. Если жители вашего микрорайона займут активную социальную позицию, руководство региона будет вынуждено, либо решить проблему самостоятельно, либо оказать давление на застройщика.


Михаил, Домодедово

Выбираю квартиру, хочу в комфорт-классе в МО. И совсем запутался, сейчас одни застройщики комфортом называют почти бизнес, а у других комфорт – это голые коробки посреди поля. Проясните, пожалуйста, как отличить комфорт-класс, чтобы не переплачивать.

На сегодняшнем рынке многие проекты комфорт-класса обладают теми чертами, которые еще 2-3 года назад были присущи только бизнес-классу: закрытая территория, «двор без машин», качественные входные группы, подземный паркинг и т.д.  В условиях острой конкуренции за потребителя застройщики «начиняют» свои проекты все новыми фишками, при этом не увеличивая цену продажи для потребителя. Поэтому даже выбирая качественный продукт, переплаты не получится. К тому же, застройщики идут на очень гибкие скидки и акции практически круглый год.


Даниил, Молоково

Здравствуйте! Хочу вложить свободные деньги в однушку или студию в Москве между третьим кольцом и мкадом. Возможно, под аренду. Направление непринципиально. на какие моменты нужно обратить внимание при выборе новостройки под аренду?

Для сдачи в аренду нужно выбирать новостройку с хорошей транспортной доступностью и с отделкой, включенной в ДДУ, что будет очень выгодно при покупке лота в ипотеку. При этом можно порекомендовать не только квартиры, но и апартаменты комфорт- и бизнес-классов. Средняя цена кв.м. на них меньше на 15-20%, чем в аналогичных предложениях с квартирами.


Светлана, Москва

Очень хочу получить скидку при покупке квартиры в новостройке. Вижу, что в декабре полно интересных предложений, но не успеваю собрать нужную сумму до праздников. Какие еще есть периоды, когда по новостройкам можно ждать скидок?

Уже с ноября многие застройщики предлагают скидки, которые направлены на увеличение потребительской активности в предновогодний период. Скидки варьируются в диапазоне от 10 до 30%. Как всегда, скидочные программы будут идти по нарастающей и закончатся примерно в середине-конце января.  При этом самые большие скидки распространяются на ограниченный пул квартир.
Банки также предлагают акционные программы на приобретение новостроек своим клиентам перед новогодними праздниками. Как правило, это сниженная процентная ставки для отдельных комплексов при условии оформления полиса/договора по страхованию жизни заемщика или утраты трудоспособности. Поэтому, у вас есть возможность приобрести квартиру с помощью одной из ипотечных программ, а собрав нужную сумму погасить ипотеку. Либо воспользоваться программами рассрочки, выбор которых на рынке сегодня также представлен достаточно широко. В том числе и беспроцентные рассрочки.


Станислав, Жуковский

денег на покупку квартиры в Москве не хватает, но работаем с женой в Москве, не хочется много времени тратить на дорогу. Как можно сэкономить и найти что-то с хорошей транспортной  доступностью на общественном транспорте в Московской области?

Сейчас на рынке Московской области можно найти достаточно много вариантов по приемлемым ценам, в уже сданных проектах и с хорошей транспортной доступностью. На сегодняшний день в плане отлаженного транспортного сообщения с Москвой можно рассматривать только пояс до 7 км от МКАД: Химки, Красногорск, Люберцы, Котельники, Реутов, Мытищи.
Например, в уже введенном в эксплуатацию ЖК «Альфа Центавра» можно купить 1 комнатную квартиру площадью 44,7 кв.м без отделки за 4,5 млн руб., а с отделкой площадью 40,5 кв.м за 4,9 млн руб. При этом доехать от ЖК «Альфа-Центавра» до ближайших ж/д станции Химки и станции метро «Планерная» можно менее за 20 мин (на общественном транспорте).


Кристина, Одинцово

Здравствуйте! Никак не могу решить новостройка с ремонтом от застройщика или вторичка. Есть на примете два примерно равноценных варианта. Вторичка дом постройки 90-х со свежим ремонтом. Как быть?

Сегодня потребитель может купить квартиру в качественной новостройке с полным объемом необходимой инфраструктуры внутри комплекса по цене соизмеримой с квартирой на вторичном рынке в более старом жилом фонде, не соответствующим современным требованиям. Поэтому спрос на новостройки гораздо выше. Кроме того, сегодня многие застройщики предлагают своим покупателям квартиры с готовой отделкой. Это стало одним из трендов на рынке жилья в уходящем году. Доля проектов массового сегмента с отделкой составляет  порядка 26%. Стоимость отделки варьируется от 6 до 14 тыс. руб./кв.м в комфорт-классе.


Евгения, Москва

Хочу необычную квартиру, но не лофт. Есть ли сейчас какие-нибудь на рынке новостройки, в которых можно поискать квартиру с изюминкой?

Конечно! Сейчас на рынке представлено достаточно много нестандартных предложений и по приемлемым ценам. Линейка планировочных решений расширяется за счет «евроформатов» и квартир с нестандартными планировками. Речь идет не просто о снижении общей площади квартиры, а о создании квартир с рациональными планировками. Происходит качественное изменение структуры предложения. 
Например, ЖК JAZZ в нашем портфеле проектов представляет собой яркий квартала с уникальными нестандартными квартирами и апартаментами: здесь придавлены пентхаусы с террасами и каминами, двухэтажные квартиры с отдельным входом, таунхаусы, а также квартиры с 5-метровыми потолками и вторым светом. Это бизнес-класс. Но есть и интересные предложения и в массовом сегменте.
Например, в ЖК «Пятницкие кварталы» (Красногорский район) помимо классических квартир привычных планировок есть возможность приобрести двухуровневые квартиры. Они расположены на последнем этаже в корпусах №22 и №29. Высота потолков составляет 5,7 метров, второй уровень освещается собственным окном (в отличие от антресольных квартир, где окно на верхнем уровне не предусмотрено), что добавляет квартире света и пространства.
Квартиры реализуются без отделки, однако плита-перегородка между первым и вторым уровнями устанавливается застройщиком, что значительно облегчает жизнь будущему владельцу, поскольку выполнение данных работ требует значительных финансовых и временных затрат, а также обязательного согласования с БТИ. Финальные отделочные работы можно заказать от застройщика: предчистовой вариант за 6 900 руб./кв.м или же «отделку под ключ» за 11 900 руб./кв.м.
Интересные планировочные предложения есть и в проектах компании Urban Group (ЖК «Митино О2» и другие проекты), в ЖК «Сколковский», ЖК «Римский» и ЖК «Скандинавский» от «ФСК Лидер». Можно также отметить ЖК «Императорские Мытищи» от ГК «Гранель» и ЖК «Сказка», ГК «Содружество».


Верон, Москва

Подскажите, пожалуйста, по каким признакам можно проверить надежность застройщика? Как обезопасить себя и не стать обманутым дольщиком?

Как можно понять, что объект является потенциальным долгостроем? Есть несколько факторов, на которые покупателю стоит обратить особое внимание.
  • Схема реализации ЖК
    Самая безопасная на сегодняшний день схема – реализация по ДДУ, регламентируемая 214-ФЗ. В договоре долевого участия четко прописаны сроки, в которые застройщик обязан передать объект участнику долевого строительства. В противном случае, застройщик обязан оплатить покупателю неустойку. Для физических лиц пенни составляет 1/150 ставки рефинансирования от цены договора за каждый день просрочки. Более того, согласно законодательству, по истечению всех установленных сроков, дольщик имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке и вернуть деньги. В таком случае, у покупателя есть несколько вариантов выхода из ситуации.
    ЖСК – еще одна схема продажи недвижимости, применяемая на российском рынке. Сразу хочется отметить, что она менее надежная. Право собственности на квартиру регистрируется только после полной выплаты пая, при этом сам ЖСК не несет никакой ответственности за срыв сроков строительства. На сегодняшний день, только 6-7% объектов на московском рынке реализуются подобным образом и, самое главное, их количество уменьшается – все больше застройщиков предпочитают более прозрачный ДДУ.
    Самым опасным, на мой взгляд, является заключение предварительного договора купли-продажи. Этот договор фиксирует только намерения обоих сторон, но не обязывает эти намерения выполнять. Конечно,  даже в предварительном договоре указывается срок, в течение которого застройщик должен заключить с покупателем основной договор. Участник вправе потребовать возврата денежных средств, если по истечению этого срока основной договор не подписан. К сожалению, на практике не все так просто и, зачастую, покупатели для возврата своих средств вынуждены обращаться в суд, что влечет за собой дополнительные денежные затраты, потраченное время и пр.
  • Отсутствие официальных источников, где можно получить дополнительные сведения о застройщике и самом объекте.
    К таким информационным источникам относятся сайт застройщика, объекта. Причем в последнем обязательно должны быть размещены правовые документы о разрешении на строительство и проектная декларация, где четко прописаны сроки реализации. Кроме того, в проектной декларации фиксируется информация о страховой компании (страхование гражданской ответственности застройщика), информация о застройщике (учредители, реализованные проекты) и его финансовой отчетности.
    Зачатую, на сайте объекта, застройщика или на сайтах агентов по реализации ЖК есть «Дневник стройки» или on-line камера, по которой покупатель может сам наблюдать динамику реализации проекта. Если таковых инструментов нет, то это, как минимум, повод задуматься и проверить ход строительства самостоятельно, съездив несколько раз на стройплощадку.
  • Большое количество негативных отзывов о застройщике/проекте в социальных сетях и на форумах.
    Как правило, такие страницы в интернете создаются покупателями очень оперативно и на них в открытом доступе обсуждаются все проблемы, связанные с конкретным проектом.
    Кроме того, стоит поискать информацию о ранее реализованных проектах компании, сдавались ли они в срок, были ли какие-то проблемы в ходе реализации и пр.
  • Немногие покупатели знают, что на сайте Комитета г.Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов и контролю в области долевого строительства есть «Реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены». В данном файле можно легко найти адреса объектов, которые правительством Москвы считаются долгостроем.
  • Отсутствие поддержки со стороны крупных финансовых организаций и ипотеки в ведущих банках
    Конечно, финансирование и участие банка в проекте – не 100%-ный показатель, поскольку застройщик может прекрасно строить и на собственные средства, однако наличие ипотечного кредитования в крупных российских банках (желательно с государственной составляющей) может стать определенным «маячком».  Поскольку, прежде чем начать сотрудничество с конкретным девелопером и аккредитовать объект, банки очень тщательно проверяют все составляющие.