Первичный рынок в старых границах Москвы по итогам 2015 года
Назад к списку
18.01.2016
Итоги года:
- Сегодня в новых комплексных проектах в границах «Старой» Москвы вышел высокий объем предложения по качеству и концептуальному решению несопоставимый с жильем Подмосковного региона за те же деньги. Фактически, прирост объема предложения за счет освоения территорий бывших промышленных предприятий в пределах «старой» Москвы с начала прошлого года составил не менее 50%. И, как следствие, мы наблюдаем увеличение потенциального спроса на московские новостройки, в структуре продаж доля сделок на объекты в пределах МКАД увеличилось более чем на 20%.
- Прирост объема предложения только в течение IV кв. 2015 года составил порядка 18,5%, годовой прирост количества корпусов в реализации составляет более 55%.
Источник: данные компании «Бон Тон» - По итогам 2015 г. средний бюджет предложения в комфорт-классе в Москве составляет около 8 млн руб., в бизнес-классе около 19 млн. руб.
- Реальные доходы населения снижаются на фоне политической изоляции, резкого снижения курса рубля и многих других причинах, отразившихся на экономике страны. Реальные доходы населения в России за первые 3 квартала прошлого года упали не менее чем на 10%. Таким образом, платежеспособность потенциальных покупателей падает на фоне постоянного роста уровня инфляции.
Тенденции:
- Переориентация платежеспособного спроса в сторону недорогих предложений. Текущие тенденции рынка недвижимости привели к тому, что те покупатели, которые рассчитывали ранее только на квартиру в подмосковных городах-спутниках сегодня могут позволить себе приобрести качественное новое жилье вблизи ТТК в том же ценовом диапазоне, но на более ранней стадии строительства.
Усредненный бюджет покупки в Подмосковье на завершающих стадиях строительства ЖК в городах–спутниках в радиусе 3 км от МКАД:
- Однокомнатная квартира: 3,5-5 млн руб.
- Двухкомнатная квартира: 4,5-6,5 млн руб.
- Трехкомнатная квартира: 6,5-8,5 млн руб.
- Стоимость кв.м. с учетом декабрьских скидок и акций в границах «старой» Москвы в комфорт классе на текущую дату вышла на уровень цен прошлого перед началом ажиотажного спроса осени прошлого года. В течение прошлого года, тем не менее, было зафиксировано снижение стоимости жилья в эконом сегменте – около 10%, в бизнес-классе также произошло незначительное «проседание» уровня стоимости кв.м менее, чем на 2 % с учетом сезонных скидок. Прежде всего, это обусловлено выходом высокого предложения в течение прошлого года по более низким стартовым ценам. Тем не ме-нее, мы наблюдаем, как и прежде, характерный рост стоимости в разрезе каждого проекта в зависимости от стадии готов-ности – около 15-20% годовых.
Источник: данные компании «Бон Тон» - Уменьшение средней площади квартир. В связи с переориентацией покупательского спроса на бюджетные квартиры, новые жилые комплексы выходят с учетом потребностей покупателя и, как следствие, уменьшается средняя площадь квартир в проектах (до 50 кв.м.), как следствие этого, уменьшается порог стоимости входного билета.
- Застройщики, с целью наиболее полного охвата клиентов с разными запросами и бюджетами, стараются внести в свои проекты как можно больше разнообразных планировок в каждом типе квартир. Уменьшение площади происходит не только за счет общего сокращения площади квартир, но более тщательной проработке эрогономики квартиры: выделение зоны кухни-гостиной при помощи увеличения площади кухни до 12-14 кв.м. в зависимости от комнатности квартиры, выделение «грязных зон», практичность пространства сан. узлов с учетом грамотного взаимного расположения всех сантехнических приборов, в том числе стиральной машины, снижение нефункциональной площади коридоров с организацией в них ниш для шкафов. При ограниченном пространстве огромное внимание покупатель уделяет наличию дополнительных пространств – например, летних помещений или «темной» комнаты.
- Общая эволюция проектов массового сегмента, заключающаяся в нестандартных решениях, ранее характерных только для проектов бизнес-класса и выше, – возможность функциональной перепланировки квартир (например, возможность перехода от двухкомнатной квартиры к трехкомнатной за счет дополнительного окна в жилой комнате), увеличенный объем остекления, закрытое дворовое пространство, доступ к паркингу из лифта, современное инженерное оборудование – бесшумные лифты, климат-системы и т.п.
- Переориентация спроса в сторону первичного рынка недвижимости за счет применения программы государственной субсидированной ипотеки. Доля ипотечных сделок на текущее время составляет порядка 70%, а в некоторых проектах – 80-90%.
- Увеличение срока принятия решения о покупке на первичном рынке с двух-трех недель до трех месяцев. В основном это связано с перенасыщением рынка новостроек предложением. Имея огромный объем предложения и готовность девелоперов идти на уступки, покупатель имеет возможность тщательно выбирать среди лучших предложений по приемлемым ценам и не торопится с принятием решения.
ВЫВОД
Непростая экономическая ситуация и новые тенденции рынка отразились на спросе, но он есть. Темпы продаж упали в тех проектах, цены на которые не соответствовали рыночным и изначально были завышены застройщиками либо в непривлекательных для потребителя домах. В более ликвидных проектах спрос даже увеличился. Как правило, это качественные объекты по адекватным ценам и с выгодными условиями приобретения — в них квартиры раскупаются достаточно быстро.
