Квартира-студия за 1 млн рублей в Москве: остерегайтесь подделки!

Появление проблемных объектов на рынке комментирует Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента АН «БОН ТОН»

Термин «квартира-студия» является жаргонным и прямого отражения в федеральном законодательстве не содержит. Отчасти определение дает приказ Росстата от 21.01.2021 N 17, согласно которого «квартира-студия» — тип квартиры, основным отличием которого является отсутствие внутренних перегородок, то есть квартира, в которой внутреннее пространство не имеет стен между помещениями различного назначения.
Т.е. фактически студия — это однокомнатная квартира без перегородок.

В последние годы, следуя за желаниями покупателей, строители снижают минимальную квадратуру возводимого жилья. В новостройках Москвы можно найти квартиры площадью 20-25 кв.м. и они пользуются большой популярностью.

 На покупку подобной недвижимости людей толкает возможность получить московскую прописку, а соответственно право на льготы, предоставляемые жителям столицы. Как правило, студии – идеальный вариант «стартового жилья» для студентов, молодых людей, начинающих свою самостоятельную жизнь и приезжих из других регионов. Этические споры относительно квартир-малометражек идут уже довольно давно, однако студии в новых домах являются легальным жильем, которое впоследствии можно продать для покупки более просторного варианта.

 Однако на рынке есть и другие объекты. Высокий спрос на жилье малой площади привел к появлению суррогатных студий. В интернете можно встретить новости о «квартирах» в 7-8 кв.м., иногда даже без окон. У такого жилья появился даже новый неофициальный термин – микроквартиры. Причем расположены такие помещения, обычно на первых этажах в домах 40-летней давности и старше. Как правило, их переделывают из полноценных квартир путем превращения отдельных комнат в самостоятельные помещения. Здесь кроется существенная проблема, поскольку для обеспечения автономности каждой студии в нее проводят водоснабжение, канализацию и устанавливают электроплиты. Узаконить такую перепланировку получается далеко не всегда, в итоге довольно часто у таких микроквартир технический план помещения не совпадает с реальной геометрией квартиры. Фактически покупатель приобретает выделенную долю в квартире с незаконной перепланировкой, со всеми вытекающими из этого последствиями. Главный критерий для покупателя – объект расположен в Москве и стоит очень дешево.


Пример из судебной практики:

Согласно Апелляционному определению Московского городского суда от 22.06.2017 по делу N 33-23664/2017 Р. обратился в суд с иском к П. о расторжении договора, об обязании передать квартиру, мотивируя свои требования тем, что между истцом и ответчиком, действующим в интересах несовершеннолетней дочери С.М., был заключен договор купли-продажи принадлежащей истцу квартиры. При заключении договора купли-продажи квартиры ему не представили документы на данный объект недвижимости, в том числе кадастровый паспорт, документы из БТИ. До подписания указанного договора приобретенную квартиру ему представили как единое пространство - студию, однако позже выяснилось, что в квартире произведена незаконная перепланировка. Перепланировка в приобретенной квартире официально не зарегистрирована. Так как не были представлены соответствующие документы на квартиру, управление Росреестра отказало в регистрации права на квартиру.

С учетом изложенного истец просил расторгнуть договор купли-продажи квартиры, заключенный между ним и С.М. в лице законного представителя П.
Разрешая дело по существу, оценив в совокупности доказательства, собранные по делу, установленные в процессе его разбирательства фактические обстоятельства, суд первой инстанции, руководствуясь ст. ст. 1, 9, 420, 421, 450, 451 ГК РФ, пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных Р. исковых требований, поскольку им добровольно принято решение о заключении договора купли-продажи квартиры на условиях, согласованных с продавцом Ж., и истец не был лишен возможности отказаться от заключения данного договора.
Доказательств обратного в материалы дела не представлено. Апелляционная инстанция оставила решение суда первой инстанции без изменения.

 Таким образом, приобретая квартиру на вторичном рынке, необходимо проверить соответствие существующей перепланировки правоустанавливающим документам и кадастровому паспорту.

Главный совет, который можно дать потенциальным покупателям квартир-студий - внимательно изучайте документацию, задавайте вопросы, сомневайтесь в услышанных ответах и перепроверяйте. Покупка недвижимости – дорогостоящая сделка, поэтому всегда нужно точно понимать, что Вы покупаете.