Первичный рынок ЗАО, апрель'19.

Первичный рынок Западного округа активно развивается с начала 2018 г., особенно это стало заметно с августа 2018 г., когда на рынок вышло много новых проектов. По состоянию на апрель 2019 г. на первичном рынке ЗАО в реализации находилось 37 проектов в 87 корпусах. Емкость первичного рынка округа составила 6,2 тыс. лотов общей площадью 424,4 тыс. кв.м. (без учета элитного сегмента), что на 1,8% и 2,1% соответственно меньше, чем в августе 2018 г. За рассматриваемый период на рынок вышло восемь новых проектов:

• Дом на Барвихинской (Тройка РЭД),
• КутузовGRAD II (Инград),
• Молодогвардейская, 36 (ПИК),
• Событие (Донстрой),
• Огни (Донстрой),
• Манифест (Красные Зори),
• Форест (Центр-Инвест),
• VernadSKY (Илион-Трейд)

По объему предложения первичный рынок ЗАО находится на втором месте вместе с СВАО, на долю которых приходится по 15% предложения в кв.м

Структура предложения по округам Москвы, кв.м, %. апрель 2019 г.)

Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»

По районам наибольший объем предложения ЗАО сосредоточен в районе Раменки, на него приходится 26,9% от общей суммы площадей предложения. Второе и третье место занимают районы Филевский парк и Можайский с долями 20,5% и 13,8% соответственно.

Структура предложения по районам,кв.м,%, апрель 2019 г.

Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»

Максимальное повышение объема зафиксировано в районе Ново-Переделкино – на 61,6%. Это объясняется стартом продаж в новом крупном проекте ЖК «Форест». Максимальное сокращение объема (на 100%) зафиксировано в районе Крылатское: единственный проект в котором ЖК «Крылатский» был практически реализован.

Таблица 1. Объем предложения по районам ЗАО в динамике, кв.м.,%

Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»

По типу площадок в ЗАО наибольший объем нового предложения сконцентрирован на территории бывших промзон, что составляет 55,8% от совокупного предложения. Половина предложения на территории бывших промзон приходится на районы Раменки (27,8%) и Филевский парк (21,7%).

Структура предложения по типу площадок, кв.м,%

Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»

По классам структура предложения незначительно изменилась с августа 2018 года. Западный округ всегда отличался преобладанием предложения класса «бизнес». Потому на его долю приходится больше половины предложения (51,9%), на втором месте – комфорт-класс с долей 32,5%. На долю премиального сегмента приходится 15,6%. Предложение эконом-класса на первичном рынке отсутствует.

Структура предложения по классам, кв.м,%

Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»

По типу жилья на долю квартир приходится 85,7%, доля апартаментов составила 14,3%. Большая доля предложения квартир (по 8%) представлена в 3 проектах ЖК комфорт-класса «Береговой», ЖК бизнес-класса «Life-Кутузовский» и ЖК премиум-класса «Spires».

Большая доля предложения в разрезе апартаментов приходится на 2 проекта: ЖК комфорт-класса с отделкой «Сити Микс» (28,7%) и бизнес-класса ЖК «Match Point» (58,6%).

Структура предложения проектов по типу жилья, шт.

Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»

По наличию отделки в апреле 2019 года отмечено снижение объема предложения без отделки в сравнении с августом 2018 года на 4,7% до 55,7%. Доля предложения с отделкой, напротив, выросла на 3,2% до 23,6%. Доля предложения с предчистовой отделкой также выросла на 1,4%, составив 20,7%. Наибольший объем предложения квартир с отделкой представлен в ЖК комфорт-класса «Мещерский лес» (42,6%) и «Мякинино парк» (26,6%), оба проекта от ГК ПИК. Среди апартаментов - ЖК комфорт-класса «Сити Микс» (90%). Предчистовая отделка в наибольшей степени представлена в ЖК комфорт-класса «Береговой» (36,3%) и «Лучи»(29,7%).

Структура предложения по наличию отделки, шт.,%

Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»

По стадиям строительной готовности в ЗАО наибольшая доля предложения в размере 33,7% представлена на нулевом цикле. Большая часть данного предложения относится к 3 проектам: ЖК комфорт-класса «Лучи» (к.7,8), ЖК бизнес-класса «Крылья» и премиум-класса «Spires». На стадии введенных объемов находится 11,3%, что ниже в среднем по рынку старой Москвы (22%) в 2 раза.

Наиболее заметным стало повышение доли предложения жилья на стадии фасадно-отделочных работ (ФОР) на 9,2% до 23,0%. Наибольшее сокращение произошло в объеме на стадии монтажа первых этажей на 10,8% до 8,5%.

Структура предложения по стадии строительной готовности,кв.м,%

Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»

По типу лотов наиболее часто встречаются в структуре предложения в ЗАО 2-комнатные и 3-комнатные квартиры и апартаменты евроформата. На них приходится 22,1% и 22,0% от общего числа реализуемых лотов соответственно. На третьем месте находятся 2-комнатные лоты с долей 11,1%.

Таблица 1. Структура предложения лотов по типу лотов, кв. м, %

Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»

По уровню средневзвешенной цены (СВЦ) на уровне 252,2 тыс. руб. ЗАО находится на втором месте после ЦАО с уровнем 433,6 тыс. руб. СВЦ в ЗАО за период с августа 2018 г. выросла на 7,7% с 234 до 252 тыс. руб.

СВЦ по округам, тыс. руб., апрель 2019 г.

Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»

СВЦ по классам показала существенный рост в 11,3% в комфорт-классе и 9% в бизнес- и премиум-классах.

СВЦ по классам, тыс. руб.

Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»

За исследуемый период в наибольшей степени выросла СВЦ по апартаментам: на 16,9%, особенно это касается бизнес-класса, рост в котором составил 22,2%. Данный рост по сегменту объясняется ростом на 23,3% в проекте бизнес-класса ЖК «Match Point», на который приходится 60% предложения апартаментов.

В предложении квартир прирост СВЦ составил 6,7%. Наибольший рост показала СВЦ квартир комфорт-класса на 12,2%. Основной прирост СВЦ в комфорт-классе приходится на проекты ЖК «Форест» и «Квартал на Никулинской» - на 30% , и ЖК «Мещерский лес» - на 22,5%.

В бизнес- и премиум-классах СВЦ выросла на 6,9% и 9,2% соответственно. В наибольшей степени рост наблюдался в бизнес-классе у ЖК «Береговой» на 32% и в ЖК «Небо» на 29%.

В премиальном сегменте рост на 19,5% за 9 мес показал ЖК «Spires» и на 9,7% ЖК «Кутузовский 12».

Таблица 2. Уровень СВЦ по классам и типам жилья в динамике

Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»

Спрос. По реализации жилья ЗАО в марте 2019 г. находится на 2 месте с долей 17,8%, уступая по спросу только ЮВАО с долей 19,5%.

Распределение спроса по округам, шт.,%*

Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»

*Расчет сделан на основе данных Росреестра по зарегистрированным ДДУ в марте 2019 г. (без учета оптовых покупок физ- и юрлиц)

В разрезе классов уровень спроса в ЗАО входит в «тройку» самых востребованных округов. Так, по бизнес-классу доля ЗАО практически совпадает с САО по 24,2% и 24,4% соответственно, по комфорт-классу- 16,9% после ЮВАО с долей 22,5%, по премиум-классу – 13% после ЦАО с долей 82,6%.

Таблица 3. Распределение спроса по округам и классам

Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»

Самыми востребованными проектами в ЗАО в марте 2019 г стали проект комфорт-класса ЖК «Лучи» (ЛСР) с долей 27,4%, бизнес-класса ЖК «Небо» (Capital Group) с долей 24,4%. В премиальном сегменте сделки в марте 2019 года проходили лишь в одном комплексе – ЖК «Вишневый сад» (AB Development).

Таблица 4. Самые востребованные проекты комфорт – и бизнес-класса ЗАО, март 2019 г.

Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»