Первичный рынок ЮЗАО, май'19
Предложение.
По состоянию на май 2019 г. на первичном рынке ЮЗАО в реализации находилось 20 проектов в 45 корпусах. Емкость первичного рынка округа составила 2,4 тыс. лотов общей площадью 185,2 тыс. кв.м. (без учета элитного сегмента), что на 19% и 16% соответственно больше, чем год назад. За рассматриваемый период на рынок вышло 3 новых проекта бизнес-класса:
- Призма
- Нахимов (Nakhimov)
- Оникс (Onyx)
Параллельно с этим подошла к концу реализация в ряде проектов, в результате чего значительно сократилось количество лотов в реализации.
По объему предложения первичный рынок ЮЗАО находится на предпоследнем месте после ЗелАо и ВАО с долей 6,5%.
Структура предложения по округам Москвы, кв.м, %, май 2019 г.
Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»
По районам более 80% всего предложения сосредоточено в 3 районах: Черемушки, Обручевский и Южное Бутово. Наибольший объем предложения ЮЗАО сосредоточен в районе Черемушки, на него приходится 41,3% от общей суммы предложения. За год доля данного района выросла почти на 24%, а объем увеличился в 2,7 раза в силу выхода новых проектов «Nakhimov» и «Onyx».
Доля Обручевского района выросла на 1,5%, а объем на 23%. Здесь вышел другой новый проект «Призма».
Доля Южного Бутово все еще высока, но и она уменьшилась на 10%, а объем предложения сократился на 30% в силу сокращения экспозиции в масштабном ЖК «Эталон-Сити» на 88%.
Во всех остальных районах ЮЗАО произошло существенное снижение предложения, от 65% в Коньково до 5% в Ясенево. Это происходит в силу завершения реализации проектов в данных районах и отсутствия выхода нового предложения.
Структура предложения по районам, кв.м,%.
Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»
По классам структура предложения за год незначительно изменилась. Юго-Западный округ всегда отличался преобладанием предложения класса «бизнес». Потому на его долю приходится подавляющая часть – 77,9%, которая выросла на 16,3%, в экспозиции на 46%. На долю комфорт-класса приходится 22,1%, которая симметрично сократилась на 16,3%, а в экспозиции - на 33,1%. Премиум-класс в предложении на сегодняшний день отсутствует.
Структура предложения по классам, кв.м,%.
Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»
Распределение предложения по классам в ЮЗАО носит неравномерный характер. Так, более 80% предложения бизнес-класса сосредоточено в 2 районах: Черемушки с долей 53% и Обручевский с долей 31,2%. А комфорт-класса почти 94% - в Южном и Северном Бутово (по 67,8% и 25,9% соответственно).
Структура предложения комфорт-класса по районам, кв.м,%
Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»
Структура предложения бизнес-класса по районам, кв.м,%
Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»
По типу жилья на долю квартир приходится 82,7%, которая сократилась на 11,2%. Значительно выросла экспозиция апартаментов – в 3,2 раза, составив 17,2%.
Структура предложения по типу жилья, кв.м,%
Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»
Если апартаменты представлены только в бизнес-классе, то в предложении квартир на долю бизнес-класса приходится 73,3% от совокупного предложения, остальное предложение представлено в комфорт-классе.
По наличию отделки большая доля предложения на первичном рынке (63,7%) представлена без отделки. Треть данного предложения относится к апартаментам (33%), на долю квартир приходится 67%.
Причина значительного увеличения доли предчистовой отделки – на 10,9%, а объема экспозиции - в 3 раза, в выходе нового проекта бизнес-класса ЖК «Onyx». С отделкой реализуется 18,9% предложения, доля которого снизилась на 6,6%, а объем экспозиции – на 12,2%. На первичном рынке квартир только ЖК «Столичные поляны» предлагают квартиры с отделкой, на рынке апартаментов – «Дом 128».
Структура предложения по наличию отделки, шт.,%
Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»
По стадиям строительной готовности в ЮЗАО большая доля предложения в размере 66,9% находится на завершающем строительном цикле (от ФОР до введения), которая сократилась на 22% за год. На начальной стадии строительной готовности находится только треть предложения (,6% -на нулевом цикле, 22,7% - на стадии монтажа первых этажей).
Структура предложения по стадии строительной готовности ,кв.м,%.
Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»
По типу лотов наиболее часто встречаются в структуре предложения в ЮЗАО лоты 2е с долей 25,8%, 3е – с долей 16,6% и 4е – 15,4%. Меньше всего представлено студий и многокомнатных квартир, вкл. 4 комн. лоты. За исследуемый период больше всего выросла экспозиция студий и 2е - в 3 раза, 3е и 4 е – в 2 раза, что объясняется выходом нового предложения, в проектах которого широко представлены данные лоты. Вообще за год средняя площадь предложения в округе сократилась на 2,2 кв.м, с 77,5 до 75,3 кв.м.
Структура предложения по типу лотов шт.,%
Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»
Ценовая ситуация.
Средневзвешенная цена(СВЦ) в ЮЗАО в мае 2019 г. составила 190,4 тыс. руб., что на 5,7% больше, чем год назад. СВЦ квартир составила 230 тыс. руб., которая выросла на 10,1%, апартаментов 171,5 тыс. руб., которая уменьшилась на 12,1%.
Динамика СВЦ по районам ЮЗАО тыс. руб.
Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»
Самым дорогим районом ЮЗАО является Гагаринский район, в котором СВЦ составляет 472 тыс. руб., самым недорогим – Южное Бутово с СВЦ на уровне 143,6 руб. Разрыв в ценах составляет 3,3 раз.
За год в наибольшей степени выросла СВЦ в районах Ломоносовский (на 29,1%), Академический (на 28,4%) и Гагаринский (на 26,1%), что связано с завершающей стадией строительной готовности проектов бизнес-класса, расположенных в этих районах (VAVILOVE, Вавилов дом, Новочеремушкинская 17 и Ленинский 38).
Снижение СВЦ отмечено в районах Черемушки (на 7%), в силу выхода новых проектов по стартовым ценам и в Ясенево на 7,8% в силу изменения структуры предложения в одном проекте.
По типу жилья наибольшее снижение СВЦ за исследуемый период произошло в апартаментах: на 12,1%, особенно это касается бизнес-класса, падение в котором составило 18,9%. Это связно с выходом в реализацию нового проекта «Nakhimov» по стартовой цене.
В предложении квартир прирост СВЦ составил 10,1%. Комфорт- и бизнес-класса вырос на 3,6%. Основной прирост СВЦ в комфорт-классе приходится на проекты ЖК «Гринада» и «Столичные поляны» - на 12,6% и 12,8% соответственно.
Таблица 2. Уровень СВЦ по классам и типам жилья в динамике
Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»
Спрос.
По реализации квартир ЮЗАО с начала 2019 г. (первые 4 месяца) находится на 9 месте с долей 2,4%, которая по сравнению с тем же периодом прошлого года уменьшилась на 5,4%. А по объему реализации на 62%.
По типу жилья реализация апартаментов ЮЗАО с начала 2019 г. (первые 4 месяца) находится на 7 месте с долей 1,8%, которая по сравнению с тем же периодом прошлого года уменьшилась на 1%. А по объему реализации на 54%.
Распределение спроса на квартиры по округам, шт., %*
Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»
Распределение спроса на апартаменты по округам, шт., %*
Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»
Большая доля в реализации в ЮЗАО приходится на комфорт-класс – 62,6%, которая за год почти не изменилась. На долю бизнес-класса приходится 36,8%, премиум – 0,6%.
Таблица 3. Распределение спроса по классам в ЮЗАО
Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»
По типу жилья на квартиры приходится большая часть в 95%.
Значительные изменения наблюдаются в распределении спроса внутри типов жилья. Так, например, среди апартаментов на 44,4% выросла доля бизнес-класса, с 51,1% до 95,5% за счет активной реализации апартаментов в ЖК Нахимов.
Внутри спроса на квартиры также происходили изменения: на 11,3% уменьшилась доля бизнес-класса, с 31,5% до20,5%, при этом увеличилась доля комфорт-класса на 10,3%. Данные метаморфозы происходили благодаря увеличению доли в реализации в ЖК комфорт-класса Столичные поляны, и сокращению доли – проектов бизнес-класса VAVILOVE и Родной город. Воронцовский парк.
Самыми востребованными проектами в ЮЗАО по итогам реализации в первые 4 месяца 2019 г. стали среди апартаментов проекты бизнес-класса Nakhimov, среди квартир – проекты комфорт-класса ЖК «Столичные поляны» с долей 61,7% и «Гринада» с долей 36% и бизнес-класса - Новочеремушкинская 17 с долей 51,9% и Вавилов Дом с долей 29,1%.
Таблица 3. Самые востребованные проекты комфорт – и бизнес-класса ЮЗАО
Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»
*Расчет сделан на основе данных Росреестра по дате заключения ДДУ с начала 2018 г. и 2019 г.(без учета оптовых покупок физ- и юрлиц)
