Агентство недвижимости новостроек №1*

Первичный рынок ЮАО, май'19

Назад к списку

По состоянию на май 2019 года на первичном рынке ЮАО в реализации находилось 26 проектов в 71 корпусе. Емкость первичного рынка округа составила 4,4 тыс. лотов и 274,3 тыс. кв. м, что на 6% ниже, чем год назад.

За рассматриваемый период на рынок вышло девять новых проектов:

  • комфорт-класса: YES Технопарк (Пионер); Life Варшавская (Пионер); Мой адрес на Чертановской (МРС);
  • бизнес-класса: Mitte на Павелецкой (Hutton Development); RiverSky (Ingrad), Play (Stone Hedge);
  • премиум-класса: Композиция №24 (UDevelopment), Данилов дом (СМУ-6);

По объему предложения первичный рынок ЮАО находится на 7-м месте среди всех округов первичного рынка Москвы с долей 9,7%.

Структура предложения по округам Москвы, кв.м, %, май 2019 г.

Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»

Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»

По районам половина предложения в мае 2019 г. сосредоточена в 2 районах: Даниловский с долей 28,7% и Орехово-Борисово Южное с долей 19,4%. Год назад также половина предложения была сосредоточена в 2 районах: Даниловский с долей 36% и Бирюлево Восточное с долей 24,5%, в котором в реализации находится один крупный проект комфорт-класса ЖК Загорье.

Структура предложения по районам, кв.м,%.

Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»

Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»

За год объем в распределении предложения произошли существенные изменения. Наибольший рост предложения зафиксирован в районе Зябликово (2,2 раза), за счет прироста объемов в масштабном ЖК Fresh (Донстрой), в результате чего произошло увеличение доли с 3,5% до 8,2%.

В ряде районов начались продажи как новых проектов, так и новых объемов в уже реализуемых проектах: в районе Москворечье-Сабурово вышел ЖК Life Варшавская (Пионер), в Чертаново Центральное – ЖК Мой адрес на Чертановской (МРС), в районе Нагатинский затон – новые объемы в ЖК Ривер парк. В результате доля района Москворечье-Сабурово выросла на 6,4% и Нагатинский Затон – на 5,7%.

За год больше всего уменьшилась доля района Даниловский - на 7,3%, а объем экспозиции в нем уменьшился на 24%. Несмотря на то, что количество проектов в данном районе выросло с 7 до 11, объем экспозиции сократился на четверть. Это связано с активным вымыванием объемов в популярных у потребителей проектах: Парк Легенд – на 92%, Level Павелецкая – на 63%, Story – на 54%, Резиденции композиторов –на 53%, Зиларт – на 24%.

В остальных отмечается снижение показателя за счет окончания реализации проектов: в районе Царицыно – ЖК «Счастье в Царицыно» (Лидер Инвест), в районе Нагатино-Садовники – ЖК «Счастье на Нагатинской» (Лидер-Инвест), в районе Чертаново Южное – ЖК « Варшавское шоссе, 141»(ПИК).

В разрезе промышленных зон значительный объем предложения в ЮАО почти 85% строится на территории бывших промзон. В тройку наиболее насыщенных проектами на территории промзон районов вошли Даниловский (28,4% от общего объема предложения в кв. м в ЮАО), Орехово-Борисово Южное (22,9%) и Бирюлево Восточное (20,7%).

Структура предложения по промзонам, кв.м,%

Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»

Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»

По классам за год структура предложения в ЮАО показала значительные изменения. Как и год назад большая доля приходится на предложение комфорт-класса – 69,1%. Но на 7,7% сократилась доля бизнес-класса при уменьшении объема экспозиции почти на треть (27%). Это произошло по следующим причинам: во-первых, была закончена реализация в 6 проектах и порядка 10 корпусах бизнес-класса, во-вторых, существенное вымывание в объемах, которое не компенсируется новыми выходами.

Появился в реализации премиум-класс с долей 3,7% за счет выхода 2 проектов «Данилов дом» и «Композиция № 24».

Структура предложения по классам, кв.м,%

Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»

Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»

По типу жилья на долю квартир приходится 88,7%, доля апартаментов составила всего 11,3%. За год доля квартир снизилась на 1,5%, а размер предложения - на 7,8%.

Структура предложения по типу жилья, кв.м,%.

Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»

Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»

По наличию отделки большая доля предложения первичного рынка реализуется без отделки (57,8%), которая за год снизилась на 17,1%, а размер экспозиции – на 21,2%

За год произошли существенные изменения с ростом как доли лотов с отделкой на 18,4%, а так и ростом объема предложения на 85%. Если в мае 2018 г. лоты с отделкой можно было приобрести в 8 проектах, то через год уже в 13. Наибольший объем предложения квартир с отделкой представлен в проекте Ясеневая, 14 (36,8%) от ГК ПИК, а апартаментов с отделкой в комплексе YES Технопарк (59,6%) от ГК Пионер.

Доля предчистовой отделки небольшая (1%), и экспозиция ее снизилась на 55%.

Структура предложения по наличию отделки, шт.,%

Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»

Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»

По стадиям строительной готовности в ЮАО наибольшая доля предложения в размере 36,5% представлена в уже введенных домах. Большая часть данного предложения (73%) представлена в комфорт-классе, в котором 67% относится к проекту комфорт-класса Загорье (МФС-6). На начальной стадии находится почти 42% предложения (18,9% - на нулевом цикле и 22,8% - на стадии монтажа первых этажей. На стадии монтажа первых этажей объем экспозиции вырос за год в 12 раз. Основной вклад внесли в этот рост ЖК Зиларт с долей 92%, Ривер парк – 52% и Life Варшавская - 38%.

Структура предложения по стадии строительной готовности, кв. м, %

Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»

Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»

По типу лотов наиболее часто встречаются в структуре предложения в ЮАО половина предложения представлена 2 комн. и 3е лотам с долями по 27% и 21,2%. За год больше всего уменьшилась доля 2 комн. лотов - на 16,7% и 1 комн. лотов – на 14% при сокращении объема экспозиции на 40% и 45% соответственно. Средняя площадь экспозиции за год сократилась на 14%,с 72 кв.м до 62 кв.м.

Структура предложения лотов по типу лотов, шт., %

Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»

Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»

Ценовая ситуация.

Средневзвешенная цена(СВЦ) в ЮЗАО в мае 2019 г. составила 220,1 тыс. руб., что на 5,7% больше, чем почти год назад. СВЦ квартир составила 188,9 тыс. руб., которая выросла на 5,7%, апартаментов 201,9 тыс. руб., которая выросла на 4,1%.

Динамика СВЦ по районам ЮАО тыс. руб.

Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»

Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»

Самым дорогим районом ЮАО является Донской район, в котором СВЦ составляет 269,5 тыс. руб., в котором в реализации находятся 2 введенных проекта бизнес-класса, самым недорогим – Бирюлево Восточное с СВЦ на уровне 138 тыс. руб. с одним проектом комфорт-класса в реализации. Разрыв в ценах составляет 2 раза.

За год в наибольшей степени выросла СВЦ в районах Орехово-Борисово Северное (на 31,5%), Чертаново Южное (на 22,9%) и Зябликово (на 22,7%), что связано с изменением структуры спроса в проектах, расположенных в этих районах (Грильяж, Аннино, Лесопарковый, Fresh).

За исследуемый период выросла СВЦ как по квартирам, так и по апартаментам – на 5,7% и на 4,1% соответственно. За год больше всего выросла среди квартир эконом-класса на 15,6%, на втором месте апартаменты комфорт-класса – рост на 13,6% и бизнес-класса – рост на 12,6%.

Рост цен был связан не только с вымыванием недорогих лотов, но и ростом качественных характеристик нового предложения как в квартирах, так и в апартаментах (например, с отделкой), что привело к росту цен.

Таблица 2. Уровень СВЦ по классам и типам жилья в динамике

Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»

Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»

Спрос.

По реализации квартир ЮАО с начала 2019 г. (первые 4 месяца) находится на 5 месте с долей 9,7%, которая по сравнению с тем же периодом прошлого года уменьшилась на 1%.

По реализации апартаментов ЮАО с начала 2019 г. (первые 4 месяца) находится на 3 месте с долей 15,3%, которая по сравнению с тем же периодом прошлого года выросла на 9,2%.

Распределение спроса на квартиры по округам, шт., %*

Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»

Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»

Распределение спроса на апартаменты по округам, шт., %*

Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»

Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»

Большая доля в реализации в ЮАО приходится на комфорт-класс – 60,6%, которая за год снизилась на 3,1%. При этом доля эконом-класса выросла на 3,2%, доля бизнес-класса в общей структуре реализации осталась неизменной и составила 29,5%.

Таблица 3. Распределение спроса по классам в ЮАО

Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»

Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»

По типу жилья на квартиры приходится большая часть в 89%, которая за год снизилась на 4,2%.

Значительные изменения наблюдаются в распределении спроса внутри типов жилья. Так, например, среди апартаментов на 20,9% выросла доля комфорт-класса, с 31,7% до 52,6% за счет активной реализации апартаментов в ЖК Ривер парк.

Внутри спроса на квартиры также происходили изменения: на 10% уменьшилась доля комфорт-класса, на 6% увеличилась доля бизнес-класса и на 4% - эконом-класса. Данные метаморфозы происходили благодаря увеличению реализации в ЖК бизнес-класса Зиларт в 2 раза в натуральных величинах(рост доли на 25,9%).

Самыми востребованными проектами в ЮАО по итогам реализации в первые 4 месяца 2019 г. стали проекты среди апартаментов комфорт-класса Ривер парк (74%), бизнес-класса – Play (64,4%). Среди квартир: комфорт-класса – Ясеневая 14, Лесопарковый и Life Варшавская с долями 26,8%, 21% и 20,3%; бизнес-класса – Зиларт с долей 90,3%.

Таблица 4. Самые востребованные проекты комфорт – и бизнес-класса ЮАО

Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»

Источник: данные агентства недвижимости «Бон Тон»

*Расчет сделан на основе данных Росреестра по дате заключения ДДУ с начала 2018 г. и 2019 г.(без учета оптовых покупок физ- и юрлиц)

Читать также: Перейти в раздел
15.03.2021 Первичный рынок недвижимости ЗАО города Москвы, февраль 2021 г.

Предложение По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам февраля 2021 г.

19.11.2020 Первичный рынок недвижимости ЗАО города Москвы, октябрь 2020 г.

Предложение. По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам октября 2020 г.

23.10.2020 Первичный рынок недвижимости СЗАО города Москвы, сентябрь 2020 г.

Предложение. По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам сентября 2020 г.

11.08.2020 Обзор первичного рынка жилья комфорт-класса ЗАО, июль '20

Предложение По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам июля 2020 г.

11.08.2020 Обзор первичного рынка жилья комфорт-класса ЮВАО, июль '20

Предложение По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам июля 2020 г.

14.04.2020 Первичный рынок недвижимости ЮАО г. Москвы за год, март '20

Предложение По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам марта 2020 г.

07.04.2020 Первичный рынок недвижимости ЗАО г. Москвы за год, март '20

Предложение По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам марта 2020 г.

25.11.2019 Первичный рынок СЗАО, октябрь'19

Предложение. По итогам октября 2019 г. на первичном рынке СЗАО в реализации находилось 4,2 тыс.

26.06.2019 Первичный рынок ЮЗАО, май'19

Предложение. По состоянию на май 2019 г. на первичном рынке ЮЗАО в реализации находилось 20 проектов в 45 корпусах.

вверх