Первичный рынок апартаментов в границах старой Москвы, январь '20 Сохранить PDF

Предложение

По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам января 2020 г. на первичном рынке апартаментов в реализации находилось 7,5 тыс. лотов общей площадью 526,6 тыс. кв.м в 85 проектах, объединяющих 141 корпус. По сравнению с уровнем января 2019 г. объем предложения сократился на 21% лотов и 13% площади. 

По эскроу-счетам реализуется 16,1% предложения в 9 проектах, больше половины которого относится к премиум-классу.

По классам большая доля предложения приходится на бизнес-класс – 37,9%, доля которого уменьшилась на 11,4%, а объем предложения – на 33%. На долю премиум-класса приходится 37%, доля которого выросла на 9,5% а объем – на 17%. Доля комфорт-класса составляет 25%, которая практически не изменилась (выросла на 2%), а объем сократился на 5%. Появилось предложение эконом-класса в ЖК Дегунин.

Структура предложения по классам, кв.м, %

По территориальному расположению большая часть предложения сосредоточена в 3 округах: в СВАО – 26,1%, САО – 24,2% и ЦАО – 23%. Большее количество проектов находится в реализации в ЦАО – 29 проектов, которая за год увеличилось на 6 проектов, в САО -17 проектов, которое увеличилось на 2 проекта, в СВАО – 13 проектов. 

Больше всего уменьшилась доля САО – на 6,2%, а объем предложения сократился на 30%. За год больше всего сократилось предложение в ВАО – на 87%, ЮЗАО – 34,5% и СЗАО – 32%. За год выросло предложение на 30% в ВАО и ЗАО за счет выхода новых проектов.

Структура предложения по округам, кв.м,%

По стадиям строительной готовности большая доля в экспозиции представлена на стадии введенных объемов – 35,5%, доля которого увеличилась на 10,7%, а объем вырос на 25,5%. Больше всего введенного объема приходится на бизнес- и премиум-класс – по 43%. В комфорт-классе доля введенного предложения составляет всего 11%.
На нулевом цикле находится 13,4% предложения, доля которого сократилась на 18,9%, а объем – на 64%. 

По наличию и типу отделки больше всего лотов предлагается без отделки, что составляет 61,3% предложения. За год доля данного предложения практически не изменилась, а объем сократился на 20%. С отделкой в реализации находится 26,7%, доля которого сократилась на 6,6%, а объем – на 36%. Больше всего предложения с отделкой отмечено в премиум-классе – 42% от предложения в данном классе, и треть предложения – в комфорт-классе. 

На долю предчистовой отделки приходится 9,8% предложения, которая выросла на 3,4%, а ее объем - на 22,4%. Больше всего предложения с предчистовой отделкой находится также в премиум-классе – 20%.

Структура предложения по наличию отделки, шт.,%

По типу лотов большая часть предложения апартаментов приходится на 3 основных формата: 2е с долей 21% и средней 57,8 кв.м, 3е с долей 18,8% и средней площадью 86,5 кв.м и 2 комн. лоты с долей 18,2% и средней площадью 62,7 кв.м Средняя площадь совокупного предложения апартаментов составила 69,9 кв.м, что на 10% больше, чем в прошлом году.

По классам средняя площадь в комфорт-классе составила 47 кв.м, что на 8% больше, чем в прошлом году за счет сокращения предложения студий на 48%. В бизнес-классе средняя площадь предложения составила 69,5 кв.м, что больше на 10%, чем в прошлом году за счет сокращения предложения студий и 1 комн. лотов на 60%. В премиум-классе средняя площадь составила 103 кв.м, которая практически не изменилась.

СВЦ предложения первичного рынка апартаментов по итогам января 2020 г. составила 312,2 тыс. руб., которая выросла по сравнению с прошлым годом на 16,2%. По классам наибольший рост составил в комфорт-классе – 18%, в премиум-классе – 7,6% и в бизнес-классе – 4,5%.

Самым доступным среди округов стал ЮВАО с СВЦ на уровне 150,2 тыс. руб. Самым дорогим является ЦАО с СВЦ на уровне 518,5 тыс. руб. За год больше всего выросла СВЦ в ЗАО – на 86%, что связано с выходом в реализацию новых проектов бизнес- и премиум-классов Мейнстрит и Поклонная 9. и в ВАО – на 24,1%. На 29% выросла СВЦ в ВАО за счет роста цены в проекте ЖК Левел Амурская, и на 19% и 16% - в ЦАО и ЮАО.

Рейтинг округов по СВЦ, тыс. руб.

Средняя цена апартаментов по итогам января 2020 г. составила 21,8 млн руб., которая выросла по сравнению с прошлым годом на 28%. По классам наибольший рост составил в комфорт-классе – 28%, в бизнес-классе – 15,3% и в премиум-классе – 8%. В эконом-классе средняя цена лота составляет 2,5 млн руб., который появился в реализации в 2020 г.

Средняя цена апартаментов по классам, млн руб.

Самым доступным среди округов стал ВАО со средней ценой 6,5 млн руб. Самым дорогим является ЦАО со средней ценой на уровне 49,5 млн руб. За год больше всего выросла средняя цена лота в ЗАО – почти в 3 раза и составила 29 млн руб. В ЮАО - на 50,5%, что связано с ростом средней площади лотов на 29,5% и СВЦ на 16,5%. В ВАО – на 31,3% в связи с ростом СВЦ на 29% при не изменившейся средней площади лота.

Спрос

По итогам реализации в 2019 г. на долю апартаментов приходилось 7,2% от совокупной реализации на первичном рынке жилья. По классам на долю комфорт – и бизнес-классов приходится по 40,5% и 40,2% кв.м, на долю премиум-класса – 19,2%.

Внутри классов почти треть спроса приходится на апартаменты в премиум-классе, в бизнес-классе – 7%, в комфорт-классе - 4,3%.

По округам спрос довольно сильно концентрирован. Большая часть спроса в комфорт-классе приходится на 2 округа: СВАО – 42% и ЮАО – 20,8%, в бизнес-классе половина спроса приходится также на 2 округа – САО – 26,3% и ЮАО – 23,4%, а в премиум-классе – почти 74% приходится на ЦАО.

Структура спроса по округам и классам, кв.м, %

По итогам реализации за 2019 г. на ТОП-10 районов Москвы приходилось порядка 65% спроса на апартаменты. Большая доля спроса приходится на Даниловский район ЮАО (11,2%), в котором в реализации находится 5 проектов комфорт- и бизнес-классов, на втором месте – Пресненский район ЦАО с долей 9,5%, в котором в реализации находится 2 проекта бизнес- и премиум-классов. Третье место с долей 6,1-6,3% делят Алексеевский район СВАО и Филевский парк ЗАО.

Структура спроса по районам, кв.м, %

В комфорт-классе на ТОП-5 районов приходится 63,4% спроса, большая часть которого приходится на районы Нагатинский затон и Тропарево-Никулино, в которых находятся в реализации по 1 проекту (ЖК Сити Микс и Ривер парк соответственно).

В бизнес-классе на ТОП-5 районов приходится почти 73% реализации. Далеко позади оставляет всех район Даниловский (ЮАО), в котором в реализации находится 4 проекта (Level Павелецкая, Mitte, Play и Story), на втором месте – Филевский парк с долей 15,1% (ЖК Match Point), третье место делят районы Беговой (ЖК SOHO+NOHO, Искра парк и Царская площадь) и Алексеевский (Серебряный фонтан) с долей по 12,5%.

В премиум-классе половина спроса приходится на Пресненский район, в котором в реализации находится 1 проект премиум класса Neva Towers.

Структура спроса по районам и классам, кв.м, %

ТОП-5 проектов комфорт-класса обеспечивают больше 63% реализации в данном классе апартаментов. Наибольшая доля принадлежит ЖК Ривер парк и Сити Микс с долей 14,5%. На втором месте находится ЖК Нормандия с долей 12,5%. В бизнес-классе ТОП-5 проектов аккумулируют почти 57% спроса. На первом месте ЖК Match Point с долей 15,1%, на втором - апартаменты в ЖК Серебряный фонтан (12,3%), на третьем – ЖК Невский (11,5%). В премиальном сегменте почти половину спроса обеспечивает ЖК Neva Towers с долей 48,9%. Почти 20% приходится на ВТБ Арена парк. Остальные 3 проекта из данной пятерки «делают» по 6-7% продаж.

По наличию отделки. Большая доля спроса на апартаменты комфорт-класса приходится на апартаменты с отделкой- 56%, в бизнес-классе – без отделки 77%, в премиум-классе – с предчистовой отделкой- 49,2%.

По стадии строительной готовности. В комфорт- и бизнес-классах треть спроса приходится на стадию ФОР (фасадно-отделочные работы). На этой стадии большая часть спроса в комфорт-классе приходится на ЖК Сити Микс (36%), в бизнес-классе – Match Point (25%) и Невский (23%).

В премиальном сегменте – на нулевой цикл – 30,4% (основная доля спроса на Поклонная 9, Ред 7 и Чкалов) и на стадию благоустройства -33%(Neva Towers, ВТБ Арена парк).

По типологии апартаментов. Больше половины спроса в комфорт-классе приходится на 2 формата: студии (43,2%) средней площадью 25,5 кв.м и 1 комн. лоты (29,5%) средней площадью 38,3 кв.м. Средняя площадь реализованных лотов составила 38 кв.м.

Больше половины спроса в бизнес-классе приходится также на 2 формата: евродвушки (27,3%) средней площадью 51,1 кв.м и 1 комн. лоты (25,3%) средней площадью 37,9 кв.м. Средняя площадь реализованных лотов составила 54 кв.м.
Больше половины спроса в премиум-классе приходится на один формат - евродвушки (59,7%) средней площадью 60,8 кв.м. Средняя площадь реализованных лотов составила 72 кв.м.

В целом по формату средняя площадь реализованных апартаментов составила 47 кв.м, что на 16% меньше, чем квартир (56 кв.м).

СВЦ реализации в комфорт-классе составляет 163,9 тыс. руб. при средней цене лота 6,4 млн руб. Самый популярный формат студий составляет в цене 5 млн руб. при СВЦ 184 тыс. руб. /кв.м. В бизнес-классе средняя цена лота составляла 11,8 млн руб. при СВЦ 230,5 тыс. руб. Стоимость наиболее популярного формата составила 12,7 млн руб. при СВЦ 243,9 тыс. руб. /кв.м. В премиальном сегменте средняя цена лота составила 30,2 млн руб. при СВЦ 420 тыс. руб. Цена евродвушки составила 24,7 млн руб. при СВЦ 406,5 тыс. руб. В целом по рынку СВЦ апартаментов составила 240 тыс. руб. при средней цене лота 11,5 млн руб.

Стоимостные показатели