Агентство недвижимости новостроек №1*

Ипотечные заемщики остаются в зоне уязвимости

Назад к списку
image

С середины 2019 года эскроу-счета прочно вошли в жизнь строительной отрасли. Данный механизм призван защитить экономические интересы участников долевого строительства, а также исключить появление новых обманутых дольщиков. Однако на практике не все так гладко, как на бумаге. В зоне уязвимости остаются ипотечные заемщики. Почему так происходит, объясняет Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента АН «БОН ТОН».

Реформа долевого строительства находится в активной фазе, начиная с середины 2019 года. Все процессы, необходимые для перехода на эскроу, запущены. «Старое» предложение постепенно вымывается, а новые правила неизбежно берут свое. Согласно данным ДОМ.РФ в конце 2019 года, доля проектов с эскроу и проектным финансированием составила 21,5%. В 2020 году, на фоне обновления рынка, цифры будут заметно больше.

Важными критериями, определяющими эффективность нового инструмента, являются возвратность и компенсационность эскроу-счетов. Под данными показателями понимается возможность со стороны дольщиков вернуть деньги, вложенные в строительство, и получить компенсацию за период размещения средств на эскроу-счетах. Однако в текущей законодательной редакции эскроу гарантируют только номинальную возвратность, без защиты от инфляции, что вызывает споры в профессиональной среде.

«Согласно закону, эскроу-счета не предусматривают начисление процентов, что является негативной стороной, препятствующей выполнению основных задач реформы, - говорит Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента АН «БОН ТОН». Покупатели лишены «инфляционной компенсации», которая прежними правовыми механизмами была заложена. Проценты должен выплачивать застройщик за пользование денежными средствами».

Дольщик с эскроу, столкнувшийся с проблемной площадкой, имеет возможность вернуть свои деньги в том же объеме, в котором они были там заблокированы. Однако за 1-2 года инфляция съедает часть суммы, а цены на недвижимость становятся выше. В итоге квартирный вопрос не решен, а покупателю нужно вновь выбирать проекты и решать дилемму – рассматривать квартиру меньшей площади или искать дополнительные финансы. К слову, за те же 1-2 года можно разместить денежные средства на депозите и тем самым защитить сбережения от инфляции.

Дольщик, который вносит все 100% за квартиру, теряет только на инфляции. С ипотечными заемщиками ситуация еще сложнее – такие покупатели оплачивают проценты за пользование ипотечным кредитом, которые не блокируются на эскроу-счете и не возвращаются при расторжении ДДУ. Фактически «ипотечники» могут рассчитывать на возврат с эскроу только своего первоначального взноса и погашенной части тела кредита. В данной ситуации проценты превращаются в прямые убытки дольщика, а это довольно значительная сумма. Как известно, специфика внесения платежей предполагает перекос в пользу выплаты процентов на первоначальном этапе расчетов с банком. Поэтому ипотечные заемщики, в зависимости от параметров кредита, могут терять сотни тысяч рублей за период строительства.

«Данное положение дел слабо мотивирует ипотечных дольщиков пользоваться своим правом по расторжению ДДУ и возврату денег, - говорит Дмитрий Логинов, - Важной проблемой, помимо поиска новой квартиры, становится факт наличия прямых убытков». Механизмов, защищающих от данных потерь, в текущей системе эскроу не предусмотрено.

«Под реформу долевого строительства заложена «мина замедленного действия». Ситуацию пока сглаживает инертность строительной отрасли, - подчеркивает Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента АН «БОН ТОН», - В самом механизме остаются «уязвимости», которые будут очевидны в случае наступления негативного сценария по новым проектам. Сейчас эскроу-счета декларируются как универсальное решение проблемы обманутых дольщиков. Однако эскроу не являются панацеей для рынка и не исключают появление проблемных строек. При этом низкая компенсационность эскроу-счетов формирует консервативную стратегию поведения дольщиков, при которой финансово выгоднее защищать свои права в процедуре банкротства застройщика. Ипотечные покупатели будут формировать новую категорию «обманутых дольщиков уже с эскроу».

Среди основных предложений, нацеленных на решение данной проблематики, отметим необходимость начисления процентов. Плательщиком в указанном случае должен выступать уполномоченный банк.

Вторая мера - аналог «ипотечных каникул», предполагающий нулевую ставку по кредиту на период строительства. Такой формат возможно применить, если ипотека оформлена в том же банке, где размещаются средства на эскроу-счетах. Деньги фактически не покидают пределы банка и не расходуются на строительство, поэтому взыскание процентов за «пользование» ипотечным кредитом необоснованно.

Читать также: Перейти в раздел
17.03.2021 Практикум: как правильно заполнить акт приёмки от застройщика?

Для начала необходимо разделить между собой два разных документа (акт приема-передачи и акт замечаний).

15.03.2021 Квартира-студия за 1 млн рублей в Москве: остерегайтесь подделки!

Появление проблемных объектов на рынке комментирует Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента АН «БОН ТОН» Термин «квартира-студия» является жаргонным и прямого отражения в федеральном законодательстве не содержит.

23.09.2020 АН «БОН ТОН» - в репортаже «1 канала»

Чем апартаменты отличаются от квартиры? Про достоинства и недостатки апартаментов в эфире «1 канала» рассказывает Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента АН «БОН ТОН».

13.07.2020 Индексация налогового вычета - действенный метод поддержки спроса на жилье

Член комитета Госдумы по бюджету и налогам Евгений Федоров предложил вдвое увеличить налоговый вычет, которым россияне могут воспользоваться по факту покупки жилья.

27.05.2020 Посткоронавирусный девелопмент – застройщики с эскроу получили преимущество

Коронавирус выступил в качества фактора, меняющего лицо экономики.

26.12.2019 Москва и регионы – кто первый в переходе на эскроу-счета?

Оценивая первые итоги реформы долевого строительства, принято проводить разграничения по территориальному признаку и по-разному оценивать Москву и другие рынки.

05.12.2019 В России будут строить меньше жилья

За последние 6 лет рынок долевого строительства прошел через 4 независимые от друга от друга крупные реформы, которые предопределили вектор развития отрасли.

27.11.2019 От банков к застройщикам? Д. Логинов о развитии отрасли в новых условиях

Сокращение количества реализуемых проектов и «конфликт» реформы, предусматривающей переход на эскроу-счета, с нацпроектом – повод для перераспределения баланса интересов сторон от банков к строителям.

09.10.2019 ДДУ на несколько человек: почему множественность лиц является проблемой для эскроу-счетов

Реформа долевого строительства идет полным ходом - все новые проекты начинают работать в системе эскроу-счетов.

вверх