Жилой квартал SREDA объявляет декабрь месяцем новогодних чудес
05.12.2016
Офис продаж жилого квартала SREDA уже готов к празднованию самого волшебного и долгожданного праздника – Нового Года! Весь декабрь всех посетителей офиса и покупателей квартир ждут сказочные чудеса ...
Повышение цен в ЖК SREDA с 6 декабря
05.12.2016
Успейте купить квартиру в ЖК SREDA до повышения цен 6 декабря! Квартиры-студии площадью 22 кв.м - от 4,5 млн руб, однокомнатные квартиры площадью от 36 кв.м по цене от 5,8 млн руб., двухкомнатные квартиры ...
ОПРОС

Покупая квартиру в новостройке, вы предпочтете:

Черновую отделку
Чистовую отделку
Отделку от застройщика
Свободную планировку
КАЛЬКУЛЯТОР
ПОИСК
НЕДВИЖИМОСТИ
ПО ПАРАМЕТРАМ
ПО КАРТЕ
ПО НАЗВАНИЮ
 
Цена за квартиру


Площадь, кв. м



КОМПАНИЯ В СМИ

Ждать ли кризиса ликвидности на рынке жилья?

21.10.2015

Сейчас в России не распродано 45% заявленного к строительству жилья, утверждают специалисты  Рейтингового агентства строительного комплекса. При этом ставки по кредитам продолжают расти, а платёжеспособность населения – падать. Есть ли у строительного рынка основания опасаться кризиса ликвидности? Мнения экспертов расходятся.

Василий Булгаков, вице-президент по финансовым и юридическим вопросам компании SminexВасилий Булгаков, вице-президент по финансовым и юридическим вопросам компании Sminex

"В целом я согласен с оценкой ситуации РАСК. Ситуация в отрасли сложная, действительно есть проблемы с кредитованием. Банки снизили финансирование девелопмента до минимума, а если и дают кредиты то под повышенные ставки.

Спрос падает вслед за падением платежеспособности населения и снижением объемов ипотечного кредитования. У потенциальных покупателей растут негативные ожидания относительно глубины и продолжительности кризиса в РФ. Наибольшее падение наблюдается в эконом- и комфорт-классе, в бизнес-классе ситуация более стабильна. И связано это в основном с падением предложения в 2015 году, после ажиотажного спроса в 2014.   Ситуация с ликвидностью у девелоперов продолжает ухудшаться вместе с падением темпов продаж."

Екатерина Артемова, ведущий специалист департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья»Екатерина Артемова, ведущий специалист департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья»

"Традиционно 5-15%, а иногда и 20% объема предложения квартир остается после ввода объектов в эксплуатацию. Это зависит от общего объема планируемого строительства, поэтому необходимо изначально оценить масштабность проекта. В проектах 1-3 жилых домов объем нераспроданных квартир зачастую существенно меньше, чем в проектах комплексного освоения земельного участка, т.е. строительства нескольких очередей.

В современных реалиях, когда уровень спроса сократился более чем в два раза, конечно, выросли риски увеличения большего количества нераспроданных квартир после ввода объекта в эксплуатацию. После ажиотажного спроса в конце 2014 года, почти всеми аналитиками было спрогнозировано значительное сокращение спроса, что вполне естественно. Однако, по нашим данным, ликвидные проекты, по-прежнему сохраняют довольно неплохие темпы продаж. Тенденция снижения объема продаж довольно прогнозируемая, - это вполне логичный ход событий в негативных макроэкономических условиях страны в целом.

По нашим наблюдениям, застройщики условно разделились на две категории. Первая успела подготовить бизнес к падению, соответственно, они и не готовы менять свою ценовую политику. До  середины 2016 года объем нераспроданных квартир в их проектах будет расти.

К второй категории можно отнести тех, кто скорее всего переоценил собственные возможности, т.е. вывел на рынок объем предложения, превосходящий возможности финансового обеспечения  в условиях низкого спроса. Вследствие этого, данная категория девелоперов понимает, что единственным действенным способом увеличения объема продаж и денежных поступлений будет являться прямо пропорциональное снижение стоимости объектов, ввод в эксплуатацию которых уже осуществлен или планируется в ближайшее время. В целом, специалисты «Азбуки Жилья» уже с началом осененного периода зафиксировали дисконт подобных объектов в рамках 10-15%."

Надежда Коркка, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон»Надежда Коркка, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон»

"Я считаю, что кризиса ликвидности на рынке не случится. Несмотря на то, что по состоянию на сентябрь 2015 г. на рынке новостроек общее количество корпусов в реализации увеличилось на 21% (349 корпусов  в реализации в сентябре текущего года против 258 корпусов в сентябре прошлого года), этот объем предложения сформировался за счет ввода новых площадей. В 2012-2013 годах было выдано большое количество разрешений на строительство, что позволило девелоперам вывести свои проекты в реализацию в последнее время.

Так, по данным департамента градостроительной политики Москвы за девять месяцев 2015 года в Москве сдано в эксплуатацию 2,404 млн кв.м жилья. Большая его часть приходится на новую Москву – там введено 1,373 млн кв. м.

При этом нельзя утверждать, что покупательский спрос резко сократился, тем более с возвращением на рынок доступной ипотеки. Скорее, изменилась его структура и характер.

Сегодня на рынке мы наблюдаем увеличение спроса на небольшие одно- и двухкомнатные квартиры и студии. Такой формат жилья на текущий момент является наиболее привлекательным для покупателей. Также возрос интерес на готовое жилье, в крайнем случае, на новостройки на завершающих этапах строительства. По нашим данным, 50% всех сделок на рынке первичной недвижимости сегодня совершаются на заключительных этапах строительства. И всего лишь 10% – на стадии котлована, что меньше в 2 раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Стоит отметить ужесточения требований покупателей к выбираемому жилью. Поскольку 85-90%  людей покупают квартиру для собственного проживания, они очень пристально оценивают каждый проект.

Темпы продаж заметно упали лишь в тех проектах, цены на которые были изначально завышены застройщиками и не соответствовали рыночным, либо в непривлекательных для потребителя домах."

Иван Потапов, руководитель департамента продаж Группы Компаний «САПСАН»Иван Потапов, руководитель департамента продаж Группы Компаний «САПСАН»

"В настоящее время покупатели более осознано подходят к выбору и приобретению недвижимости, и на рынке много интересных и привлекательных предложений. Таким образом, имеющийся неликвид зачастую связан с ошибками самого застройщика. Например, если он неудачно спланировал проекты квартир или выбрал неверное соотношение количества квартир с маленькой и большой площадью.

Мне кажется, что, несмотря на кризис, для эффективной реализации квартир необходимо изначально делать ставку на равномерность продаж всех предлагаемых вариантов. Регулируя цену квадратного метра, можно добиться того, чтобы структура спроса соответствовала структуре предложения. Основная проблема заключается в том, что в большинстве случаев квартиры маленьких размеров распродаются довольно быстро, а большие остаются. Скорей всего, со временем и они найдут своего покупателя, вопрос только, о каком сроке идет речь и во сколько это обойдется девелоперу. Здесь нужно помнить, что по мере завершения проекта стоимость квартир в нем растет, а вместе с данным ростом неликвидный «хвост» становится еще более неликвидным. То есть все это время квартира не просто стоит и ждет, когда ее купят, – она превращается в источник убытков. Чтобы этого не допустить, нужно содержать отдел продаж, тратиться на рекламу, на «Парковки в подарок» и другие приемы для привлечения покупателей.

Девелоперы могут исправить неликвидность квартиры ценой – ее снижение позволяет продать практически любой объект. Но данный прием помогает только тогда, когда застройщик дисциплинированный и порядочный. Важно, чтобы он выполнял все данные обещания и взятые на себя обязательства. Если девелопер не следует заявленному графику возведения и ввода объекта, если ответствует указанная в документах инфраструктура и т.д., это грозит тем, что неликвид, который можно было бы «вылечить» ценой, становится «неизлечимым» неликвидом."

Борис Цыркин, управляющий партнер KASKAD FamilyБорис Цыркин, управляющий партнер KASKAD Family

"В последние месяцы на рынок вышло большое число новых объектов, что приводит к росту экспозиции, однако не может однозначно свидетельствовать о наступлении кризиса.

По нашим данным, часть проектов рынка уже испытывает кризис ликвидности, это обусловлено падением примерно на 21% и смещением спроса в сторону наиболее ликвидных проектов. Сегодня каждая 5-ая поступившая в продажу квартира не будет реализована в срок. Говорить о падении рынка в целом преждевременно, тем более данные о том, что не распродано 45% заявленного к строительству жилья, совершенно не означают, что мы движемся к кризису ликвидности всего рынка. Безусловно, снижение продаж может натолкнуть на такие мысли, однако в ближайшее время мы, скорее всего, увидим примеры редевелопмента низколиквидных проектов и искусственного ограничения объемов строительства новых квадратных метров как со стороны государства, так и со стороны девелоперов в части нового подхода к управлению проектами, важным аспектом которого станет изменение формата продаж.

Безусловно, основания опасаться кризиса ликвидности есть, сегодня покупатели становятся все более разборчивыми и выбирают только самые ликвидные объекты у застройщиков, имеющих хорошую репутацию и системный опыт. А менее ликвидные продукты сталкиваются с еще большими трудностями в реализации, причем можно смело предположить, что судьба их туманна, и многие из них в ближайшем будущем будут заморожены. Действительно, покупателю сегодня нужно как можно внимательнее оценивать и выбирать жилые объекты, что, собственно, и происходит.

Следуя за спросом со стороны покупателей, многие девелоперы подготовили ряд мер, повышающих ликвидность текущих проектов, и отсрочили вывод на рынок будущих проектов, тем не менее, лишь единицы из них подошли к вопросу комплексно, все-таки проект сам себя не продает, каким бы он замечательным ни был. Остаются основания опасаться кризиса ликвидности отдельных субрынков в целом, которые не успеют вовремя адаптироваться и, скорее всего, остановят продажи. Также стоит отметить, что порядка 50% потенциальных покупателей, которые отложили покупку еще с прошлого года, ждут наступления хотя бы одного из следующих условий:

  • понижение стоимости рубля до прошлогодних максимумов, чтобы вернуть потерянные рубли, которые были вложены в валюту на пике ажиотажа;
  • снижение стоимости недвижимости в связи с переизбытком предложения на рынке и одновременным падением спроса, чтобы купить с максимальной выгодой, ведь сегодня большинство покупателей приобретают недвижимость для постоянного проживания при помощи ипотеки."

Источник: UrbanLook