Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон»Программа льготной ипотеки действует до 31 декабря 2016 года, а это значит, что до ее завершения остается менее полугода. Генеральный директор компании "Бон Тон" Наталия Кузнецова рассказала в интервью РИА Новости, что уже с сентября многие банки будут уведомлять об этом своих клиентов, что подстегнет спрос в московском сегменте первичного жилья и рост цен, который может составить до 15%. 

- Наталия Валерьевна, есть мнение, что цены на квартиры в новостройках в Московской области сейчас стремятся к столичным, и люди предпочитают покупать жилье по тем же ценам в черте Москвы. Согласны ли вы с этим?

— Да, эта тенденция особенно заметна, если рассматривать ближний круг Подмосковья — до 5 километров. Сейчас идет перетекание спроса  с Московской области в столицу. Это происходит за счет того, что в пределах МКАД появилось много доступных новостроек по привлекательной цене. Если два-три года назад мы наблюдали отток спроса в область, то сейчас, наоборот.

- В целом многие игроки рынка  говорят, что в годовом эквиваленте спрос на недвижимость в Московском регионе растет. Почему так происходит, учитывая современную экономическую ситуацию, когда люди теряют платежеспособность, и их доходы уменьшаются?

— Несмотря на страшные прогнозы многих экспертов, рынок показывает положительную динамику. Конечно, эти показатели нельзя сравнить с теми, что были еще 2-3 года назад. Но для текущей экономической ситуации они вполне обнадеживающие. Значительное количество сделок было заключено в последние зимние месяцы. Тогда высокий спрос поддерживался ажиотажем на фоне слухов об отмене господдержки ипотеки. Весна была более спокойной, но, тем не менее, продажи шли. Несмотря на снижение количества звонков в мае на 8%, в нашей компании увеличилось количество заключенных договоров на 30%.

Что касается июня, то этот месяц показал итоги даже лучше майских. Мы также зафиксировали некоторое снижение звонков — минус 3%, но при этом количество сделок выросло еще на 8%.

Это обуславливается тем, что сейчас покупатели «гуляют» по рынку 2-3 месяца — большой объем предложения позволяет это сделать. Сделки, которые были заключены в мае-июне — это спрос, сформированный в марте-апреле.

Кроме того, среди покупателей есть доля «депозитчиков», которые вложили свои средства в банк осенью прошлого года (сентябрь-октябрь) и сейчас вернули свои депозиты с процентами.

Наконец, многие люди поняли, что цены на недвижимость падать не будут, а наоборот, начали плавно расти, и стараются поторопиться. Цены на квартиры в новостройках Москвы могут вырасти до 15% этой осенью.

- Вы сказали, что объем предложения позволяет «гулять по рынку» покупателям, рассматривая наиболее выгодные варианты. Как изменилось предложение в сегменте первичного жилья?

— Самая заметная тенденция — увеличилась доля комфорт-класса.  Рост составил примерно 6 процентных пунктов. Если год назад было 66%, то сейчас это 72%. Если говорить об эконом-классе, здесь, напротив, мы отмечаем снижение  на те же самые 6 процентных пунктов  — до 28%. Это обусловлено тем, что эконом-класс постепенно «вымывается» с рынка. Новых корпусов / проектов в данном сегменте практически не выходит (например, в июне не было ни одного). И, напротив, все новые проекты заявлены застройщиками в сегменте «комфорт».

- Чем можно объяснить такой интерес покупателей к комфорт-классу?

— Раньше комфорт-классом считался слегка улучшенный «эконом». Сейчас же «комфорт» наступает на пятки квартирам бизнес-класса. Девелоперы максимально удовлетворяя запросы покупателей, улучшают свой продукт, работают над квартирографией, улучшают услуги в сфере безопасности объекта, работают над ландшафтным дизайном и инфраструктурой. Это все приближает жилой комплекс к объекту на класс выше.

При этом разница в цене "эконома" и "комфорта" составляет всего 10%.

- Изменился ли портрет покупателя, учитывая нынешние экономические реалии? На что сейчас чаще всего обращают внимание люди при выборе квартиры?

— Покупатель сейчас очень требовательный. Он выбирает не просто квартиру, а смотрит на транспортную доступность, архитектурные и планировочные решения, а также коммерческую и социальную инфраструктуру. 

Значительная часть сделок совершается с ипотекой, и, как правило, это семейные люди в возрасте 35-40 лет с детьми.

Увеличилась доля покупателей из регионов. Если в прошлом году объем таких сделок составлял порядка 5-7%, то в этом году этот показатель равен 10-15% в зависимости от проекта.

Кроме того, мы видим, что покупатели поддерживают здоровый образ жизни. Дело в том, что для многих очень важно, чтобы инфраструктура включала фитнес-клуб.

Если говорить о квартирографии, то люди очень придирчивы к планировке и предпочитают пропорциональные комнаты — не вытянутые, а именно ровный прямоугольник, с просторной кухней не менее 9 квадратных метров.

- Недвижимость всегда считалась выгодным вложением средств, в том числе с целью получения последующей выгоды, например, от сдачи купленной квартиры в аренду. И, конечно, привлекательным в этом плане является сегмент новостроек. Какова динамика инвестиционных сделок на рынке?

— Сейчас 90% людей покупают квартиры для себя. Инвестиционный спрос значительно сократился. Инвестиции в недвижимость сегодня могут быть выгодны только в долгосрочной перспективе. А для многих инвесторов это невыгодно, так как они привыкли к быстрой схеме «купил-продал». Если раньше в Москве по одному объекту можно было наблюдать до 40% сделок с целью инвестиций, то сейчас их доля  на рынке новостроек составляют не более 10%.

- В этом году продлена ипотека с господдержкой. По итогам прошлого года игроки рынка недвижимости отмечали большую роль этого механизма в поддержании рынка. Как дела обстоят по итогам первого полугодия — было ли какое-то затишье или же все-таки наблюдали бум?

— Мы наблюдали ажиотаж на ипотеку в феврале. Это случилось из-за того, что пошел слух об отмене господдержки. Сейчас доля сделок с ипотекой составляет порядка 70%.

Уже с сентября многие банки будут ставить в своих уведомлениях, что срок действия программы льготной ипотеки ограничен концом декабря 2016 года, это подстегнет спрос, и осенью мы ожидаем рост  ипотечного спроса на 15-20%. Это же, вместе с другими рыночными тенденциями, подстегнет и стоимость квадратного метра — цена может вырасти на 10-15% на эконом- и комфорт-класс.

- Если посмотреть на портфель ипотечных сделок в вашей компании год назад и сейчас, какая прослеживается динамика?

— В прошлом году это было 50%, сейчас — порядка 73%. Во время пика в феврале можно было говорить о том, что 96% всех сделок проходили с участием ипотеки.

- Президент России Владимир Путин поручил правительству  рассмотреть вопросы о мерах, направленных на снижение ставки по ипотечным кредитам. Какие варианты наиболее оптимальны и до каких значений нужно снизить размер ставки, чтобы она была комфортной и привлекательной?

— Если учитывать средний доход населения по России на уровне 27-30 тысяч рублей в месяц, то ипотека может быть комфортной при ставке 6-7%, максимум — 9%.

Другое дело, что в нынешних экономических условиях это невозможно. Давайте смотреть правде в глаза: у государства нет денег, чтобы субсидировать ставку до этих значений.

Сейчас рассматривается вариант с выпуском ипотечных ценных бумаг, но они позволят снизить ставки на 1-1,5%. То есть ставки будут на уровне тех же самых 11%.

- Приходилось ли продавать дефолтовые квартиры, когда люди не справлялись с ежемесячными платежами и принимали решение избавиться от квартиры, чтобы оплатить долг? Какой процент таких сделок на рынке?

— Да, приходилось. Но таких сделок не так много, порядка 5-7% в целом по стране, поскольку банки обычно стараются не доводить до этой грани. Как правило, заемщикам предоставляются кредитные каникулы, реструктуризация долга.

Дисконты на дефолтные квартиры достигают порядка 20%. У покупателей в отношении подобных объектов возникают опасения, и за счет этого идет удешевление.

- Новостройки априори всегда дешевле квартир на вторичном рынке —  сохраняется ли такая тенденция?

— Покупателям «вторички» мы всегда говорим, что вряд ли их жилье будет расти в цене, поскольку жилой фонд, в том числе и коммуникации, стареют, а новостройка всегда растет в цене, и в зависимости от стадии строительства стоимость квадратного метра увеличивается.

Сейчас вторичный рынок  «просел» на 10-15%. Сегодня чтобы продать квартиру быстро, продавцам приходится идти на дисконты до 40%. Несмотря на это, в среднем по рынку «вторичка» все-таки остается чуть дороже новостроек — примерно на 17%.

- Охотно ли сейчас люди покупают квартиры по ДДУ — какой процент таких сделок? Ведь с одной стороны, такие квартиры дешевле, а с другой — экономическая ситуация остается неблагоприятной?

— Сейчас покупают только по ДДУ, это 90% всех сделок. На сегодняшний день 214-ФЗ представляет собой единственный инструмент, который защищает участника долевого строительства.

Беседовала Евгения ПЕТРОВА

Источник:
РИА Новости