Жилой квартал SREDA объявляет декабрь месяцем новогодних чудес
05.12.2016
Офис продаж жилого квартала SREDA уже готов к празднованию самого волшебного и долгожданного праздника – Нового Года! Весь декабрь всех посетителей офиса и покупателей квартир ждут сказочные чудеса ...
Повышение цен в ЖК SREDA с 6 декабря
05.12.2016
Успейте купить квартиру в ЖК SREDA до повышения цен 6 декабря! Квартиры-студии площадью 22 кв.м - от 4,5 млн руб, однокомнатные квартиры площадью от 36 кв.м по цене от 5,8 млн руб., двухкомнатные квартиры ...
ОПРОС

Покупая квартиру в новостройке, вы предпочтете:

Черновую отделку
Чистовую отделку
Отделку от застройщика
Свободную планировку
КАЛЬКУЛЯТОР
ПОИСК
НЕДВИЖИМОСТИ
ПО ПАРАМЕТРАМ
ПО КАРТЕ
ПО НАЗВАНИЮ
 
Цена за квартиру


Площадь, кв. м



КОМПАНИЯ В СМИ

Продавать квадратные метры уже нельзя — пришло время продавать готовый продукт: Надежда Коркка

11.04.2016

Продавать квадратные метры уже нельзя — пришло время продавать готовый продукт: Надежда КорккаНо зарубежная практика, при которой приобретается готовое жилье, пока не годится для отечественного рынка, считает генеральный директор компании "Бон Тон"

Москва. 11 апреля. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – В отличие от теоретиков, практики рынка жилой недвижимости первыми отмечают малейшие колебания в настроениях покупателей квартир, знают все об их предпочтениях и планах. Генеральный директор компании "Бон Тон" рассказала "Интерфаксу" о том, чего ждут от застройщиков покупатели и как должны реагировать на эти вызовы застройщики.

Как вы оцениваете состояние рынка новостроек московского региона?

Мы, как и многие другие, отметили существенное оживление на первичном рынке Москвы по итогам первого квартала 2016 года. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года, число сделок увеличилось на 30%. А если сравнивать данные этого года, то в феврале, по сравнению с январем, прирост был на уровне 40%. Этот всплеск, совершенно однозначно, был связан с возможным завершением программы госсубсидирования ипотеки. Кроме того, дополнительным стимулом было продление январских скидок и акций на большинстве объектов. Свою роль сыграли и "информационные вбросы" о ненадежности ряда банков.

Все это в совокупности значительно повлияло на увеличение спроса на недвижимость на первичном рынке жилья в феврале. Март был несколько "спокойнее" на новостях о продлении госпрограммы поддержки ипотеки. В целом первый квартал можно охарактеризовать как активный период. Во всяком случае, мы, как агентство недвижимости, им довольны.

Субсидирование ипотечной ставки значительно поддержало спрос в прошлом году. Насколько, на ваш взгляд, будут эффективны эти инструменты в этом году?

Мы не видим повода говорить о том, что этот год будет хуже предыдущего. Наоборот, мы надеемся на то, что он будет несколько лучше с точки зрения объемов продаж.

Конечно, основной всплеск, связанный с ипотекой, уже случился в первом квартале. Но теперь, когда госпрограмма продлена, ждать каких-то особенных скачков не стоит – все должно быть довольно ровно, во всяком случае, если не будет новых макроэкономических потрясений. Безусловно, этот инструмент оказал колоссальное влияние на рынок новостроек, не только Москвы, но и России в целом. Это была очень нужная мера для поддержания спроса. Хотя, наверное, и в случае отмены господдержки, рынок был бы скорее жив, чем мертв. Просто он был бы другим.

Какие еще меры могли бы поддержать спрос на падающем рынке?

Если не касаться макроэкономических и политических факторов, на которые ни застройщики, ни покупатели повлиять не могут, помочь рынку могли бы в первую очередь адекватные ценники, предлагаемые девелоперами. Если говорить о новостройках массового сегмента, то катализатором спроса сегодня, безусловно, является именно низкий ценник. Чем ниже цена на проекте, тем выше спрос. Естественно, речь не идет об откровенно демпинговых "аварийных" вариантах – цена не может быть ниже себестоимости.

Кроме того, заметное влияние на спрос оказывает соблюдение застройщиками обещаний, как в части сроков строительства, так и в возведении социальной инфраструктуры. Доверие к застройщику оказывает значительное влияние на спрос.

А насколько готовы к таким требованиям застройщики?

Ниже определенного уровня снижать цену никто не готов, хотя маржинальностью жертвуют многие. Сейчас на рынке есть ряд проектов, в которых цена очень привлекательна, особенно в пересчете на валюту. Таких цен в Москве очень давно уже не было и многие покупатели, которые держали свои сбережения в валюте, оценили эти преимущества. Так что текущий ценник, который предлагают застройщики, вполне приемлем для рынка.

Что касается соблюдения обязательств, то это по умолчанию, обязанность девелопера. Странно браться за проект, в реализации которого ты не уверен.

Кроме того, застройщики находятся в условиях довольно жесткой конкуренции. И говорить о том, насколько они готовы к тем или иным требованиям, практически не приходится. Те, кто сейчас наиболее оперативно реагируют на требования рынка, в выигрыше останутся. Кто не готов, тот уйдет с рынка. Удерживая комфортную для покупателя цену, надо стараться предложить максимально ликвидный продукт. И некоторым это удается.

Что еще важно для покупателя помимо цены и сроков? Есть ли параметры, которыми он готов пожертвовать сегодня?

Огромное значение для покупателя имеет также чистота и прозрачность сделки. Сейчас покупатели уже практически не готовы рассматривать никакие иные схемы, кроме договоров долевого участия, защищенных законом.

Кроме того, очень пристально оценивают сам проект, поскольку при минимальной цене хотят получить максимум качества и комфорта.

Также для покупателя важно наличие и состав сопутствующей инфраструктуры. Особенно необходимо это для проектов комплексной застройки, коих сейчас немало в доступном сегменте. Покупатели обращают внимание не просто на наличие планов по ее возведению, а выдвигают пожелания, чтобы она была реализована в первой очереди строительства, вместе со стартовыми домами. То есть, ситуация, когда школы, детсады, паркинги и поликлиники строились по остаточному принципу, допустимая в недалеком прошлом, сейчас маловероятна – покупатели однозначно "проголосуют" против. Во всяком случае, вопрос о наличии инфраструктуры и сроках ее возведения задает каждый первый покупатель.

Важен внешний вид дома, отделка мест общего пользования, технические характеристики, кладовки, ландшафтные решения. Более того, покупатели, приобретающие объект на этапе котлована, уже хотят видеть дизайн-проект будущей квартиры, и не на картинке, а выполненный в материале.

Так что, пожалуй, жертвовать сегодняшний покупатель ничем не готов. Огромное количество предложения этому способствует как никогда раньше. Единственной "жертвой", на которую готов сегодняшний потребитель, можно считать уменьшенный метраж. Да и то, на мой взгляд, это временное явление. В целом можно сказать, что продавать квадратные метры уже нельзя — пришло время продавать готовый продукт.

А сами покупатели стали грамотнее?

Однозначно, да. Они стали отлично подкованы во многих специфических вопросах. Во-первых, как я уже сказала, сейчас мало кто готов рассматривать вариант с участием в альтернативных схемах при покупке жилья. К слову сказать, число таких предложений на рынке неуклонно сокращается. Теперь покупатель прекрасно знает, что ДДУ предполагает страхование и другие гарантии и не готов от этого отказываться.

Все наши клиенты также хотят видеть разрешение на строительство и другие разрешительные документы, договоры. Вообще, надо сказать, что в бумагах люди научилась разбираться намного лучше. Они читают форумы, советуются, изучают рынок, то есть, проявляют практически профессиональный подход. Этому способствует и тот факт, что времени на принятие решения о покупке сейчас уходит значительно больше, чем ранее. Цены «стоят» и торопиться стимула нет. Раньше объем предложения был небольшой, ценник рос и покупатель находился в ситуации "поезд отходит". Сейчас даже ликвидные проекты в хорошей локации можно изучать довольно долго. Благо выбор есть.

Значит ли это, что покупатель на первичном рынке сейчас готов обходиться без помощи специалиста-риелтора?

Это полностью зависит от конкретного покупателя. Те, кому дорого время, однозначно обращаются за помощью. При этом многие готовы заниматься всеми этапами сделки самостоятельно, у некоторых сложились отношения с определенными риелторами и юристами, другие хотят помощи в подборе проекта и подборе ипотечной программы. Ситуации у всех разные. Однако могу сказать, что даже если человек самостоятельно занимается сделкой, крайне малое число обходится без пристального изучения документации застройщика, участников финансирования проекта, банков-партнеров и т.д.

Раньше такую осведомленность демонстрировали профессиональные инвесторы. Сейчас их практически нет. Какова структура спроса на сегодняшний день?

В структуре спроса сейчас однозначно превалируют ипотечные покупатели – не менее 70%. По ряду проектов мы видели в феврале фантастические показатели – ипотечные покупатели составляли около 95% от общего объема. В марте эти показатели пошли вниз, однако в среднем они по-прежнему высоки.

Количество альтернативных покупателей разнится от проекта к проекту. Например, отдельные проекты в спальных районах демонстрируют неплохие показатели – около 20%. В среднем же эта доля составляет не более 10%. Для того, чтобы поддержать эту группу покупателей на рынке предлагается услуга trade-in. Однако в существующих условиях в чистом виде она представляет собой не зачет цены одной квартиры при покупке другой, а бронирование новой квартиры (чаще всего с фиксацией цены) до того момента, пока квартира собственника не будет продана на вторичном рынке. Эта схема сейчас используется не часто, поскольку дисконт на реализуемое в короткие сроки жилье вполне существенный. Она была востребована раньше, когда ценник на новостройки рос быстро.

После громкого банкротства компании СУ-155, которая считалась одной из крупнейших, а значит и одной из самых надежных структур, потенциальные покупатели задаются вопросом – у кого можно покупать, а у кого нельзя категорически. Что вы им посоветуете?

При приобретении жилья на этапе строительства полностью избежать рисков не возможно. И каждый покупатель должен это осознавать. Всегда есть риск попасть как минимум в долгую историю. А существующая экономическая ситуация такова, что даже самые надежные застройщики испытывают сложности с долгосрочным стратегическим планированием.

Тем не менее, есть несколько моментов, на которые стоит обращать внимание. Очень важный момент – история компании. Ведь "громкое имя" это еще не все, намного важнее реальные проекты, соблюдение сроков, отсутствие скандалов, судов, невыполненных обязательств. Благо все это есть в открытых источниках. Интересно будет посмотреть, как компания пережила кризис 2008 года – это может о многом рассказать. Стоит посмотреть, где зарегистрирована компания, ее историю владения.

Также важна схема реализации объекта, наличие разрешительной и правоустанавливающей документации. Очень важным, на мой взгляд, для покупателя сейчас является источник финансирования строительства. Если это крупный госбанк, то это дает дополнительные гарантии.

Если объект находится на активных этапах строительства, нужно посмотреть его динамику, соответствие заявленным срокам. Изучите фото на сайте, посмотрите данные с камер, установленных на стройплощадке (если таковые есть). Вообще, чем большую открытость проявляет застройщик по всем вопросам, тем лучше.

Некоторые участники рынка считают, что в Москве никакого кризиса на первичном рынке жилья вовсе нет, поскольку показатели близки к величинам прошлых лет. Как вы считаете, правильна ли эта позиция?

Хорошие показатели связаны с выходом новых проектов, в том числе на территориях реконструируемых промзон. Некоторые коллеги даже поговаривают о возможном затоваривании. Я считаю, что без учета новых проектов затоваривание нам не грозит. Если же дальнейшая динамика выхода будет такой же или больше, то затоваривание, конечно, случится.

Возвращаясь к показателям, которые мы имеем на сегодняшний день, могу сказать, что они действительно хорошие. Связаны они тем, что на начальном этапе строительства девелоперы предоставляют покупателям значительный дисконт по отношению к проектам предыдущего периода или готовым. Фактически, у покупателя появляется альтернатива – купить готовую квартиру за МКАД или по этой же цене жилье в пределах ТТК, но с отсрочкой заселения на 2-3 года. Многие готовы жертвовать таким неудобством. Спрос сместился и это факт. Но ситуация конечна. В какой перспективе – судить сложно. Наверное, текущих средств у населения хватит как минимум на пару лет. Дальше вступят в силу макроэкономические факторы.

В сообществе ведутся постоянные дискуссии о судьбе рынка после принятия поправок в 214 –ФЗ. Для кого изменения будут критичными? Что будет с ценами?

Если поправки будут приняты в том виде, в котором они предлагались изначально, критичные изменения настигнут практически всех. Почему? Очень просто. По-сути, предлагается не финансировать строительство за счет средств граждан, заморозить эти деньги на специальных счетах, а финансирование осуществлять за счет собственных средств и банковских кредитов. Ни своих средств (особенно у мелких компаний), ни приемлемых условий финансирования сейчас у застройщиков нет (исключение составляет небольшое число крупных структур). Существующая схема предоставляет застройщикам доступ к недорогому финансированию, а покупателям дает возможность приобретать жилье на стадии строительства дешевле.

Конечно, с точки зрения защиты средств дольщиков, предлагаемые меры логичны. Однако очень важно не только принятие закона, а его соблюдение. Если контроль будет осуществляться не на должном уровне, мы снова получим теневой рынок с серыми схемами, которые, как вы понимаете, не страхуют дольщиков ни от чего. Будут ли люди в них влезать? Однозначно, да. Потому что тяга людей к дешевизне неистребима.

При должном контроле и полном соблюдении закона сделки будут чистыми, но цена будет очень высокой (примерно на 35% выше), что не выгодно покупателю. К тому же, только самые крупные застройщики смогут работать по предлагаемым правилам, а остальные уйдут. Получается, что, если существующую схему разрушить, пострадают все.

Наверное, ситуация позитивно скажется на рынке вторичной недвижимости, но хорошие качественные новостройки однозначно станут менее доступными. Зарубежная практика, при которой приобретается только готовое жилье, пока не годится для отечественного рынка, мы не готовы к таким схемам в силу целого списка причин. Пока речи об этом нет.

Если же в законопроект внесут предлагаемые поправки, прислушаются к экспертам, кардинальных изменений на рынке не произойдет. Будем надеяться на это.

Что бы вы посоветовали человеку, который задумывается о покупке недвижимость?

В первую очередь я как риелтор выяснила бы его потребности. Если он покупает квартиру для себя и имеет альтернативу для проживания в горизонте 2-3 лет, то, наверное для такого человека сейчас наилучший выбор — покупка новостройки. Сейчас есть очень хорошие предложения и по ипотечным ставкам и по ценникам и по дисконтам.

Если покупка жилья рассматривается как инвестиция, то в краткосрочной перспективе заработать на этом не удастся.

Для сохранения денежных средств я бы однозначно посоветовала покупать жилье, поскольку недвижимость всегда "отыгрывает" все падения, в чем мы неоднократно убеждались.

Источник: Интерфакс-Недвижимость