Жилой квартал SREDA объявляет декабрь месяцем новогодних чудес
05.12.2016
Офис продаж жилого квартала SREDA уже готов к празднованию самого волшебного и долгожданного праздника – Нового Года! Весь декабрь всех посетителей офиса и покупателей квартир ждут сказочные чудеса ...
Повышение цен в ЖК SREDA с 6 декабря
05.12.2016
Успейте купить квартиру в ЖК SREDA до повышения цен 6 декабря! Квартиры-студии площадью 22 кв.м - от 4,5 млн руб, однокомнатные квартиры площадью от 36 кв.м по цене от 5,8 млн руб., двухкомнатные квартиры ...
ОПРОС

Покупая квартиру в новостройке, вы предпочтете:

Черновую отделку
Чистовую отделку
Отделку от застройщика
Свободную планировку
КАЛЬКУЛЯТОР
ПОИСК
НЕДВИЖИМОСТИ
ПО ПАРАМЕТРАМ
ПО КАРТЕ
ПО НАЗВАНИЮ
 
Цена за квартиру


Площадь, кв. м



КОМПАНИЯ В СМИ

Московский спрос

27.10.2015

Цена квадратного метра в регионах снижается, московский метр удерживает докризисные позиции

Столица часто служит примером для подражания, вот и рынок массового жилья в Москве пока выглядит идеально. Так ли это? И что ждать в будущем? Эти и другие вопросы КВАДРУМ задал Надежде Коркка, генеральному директору компании «Бон Тон».

Надежда Коркка, генеральный директор агентства недвижимости

- Надежда, давайте поговорим о массовом московском спросе на недвижимость. Есть ли этот спрос? Например, вторичный рынок рыдает, что продаж практически нет совсем. Как со спросом в новостройках?

- Рынок вторичной недвижимости, действительно, «просел». С начала года спрос на «вторичку» упал вдвое, и мы прогнозируем, что в обозримом будущем он может снизиться ещё на 30 %. Помимо непростой экономической ситуации, существует как минимум один неоспоримый фактор: сегодня покупатель может приобрести квартиру в качественной новостройке с полным объёмом необходимой инфраструктуры внутри комплекса по цене, соизмеримой с квартирой на вторичном рынке в более старом жилом фонде, не соответствующим современным требованиям. Отчасти поэтому в текущих реалиях квартиры на вторичном рынке достаточно сложно реализовать. Уже сейчас срок экспозиции вторичных квартир увеличился до полугода.

Что касается ситуации с новостройками, то, конечно, она претерпела некоторые изменения, но спрос есть. И если в начале лета рынок был инертен, то уже в конце летнего сезона наблюдалось увеличение спроса в сегменте первичного жилья со стороны покупателей.

В первую очередь, интерес вызывали эргономичные качественные объекты по доступным ценам и с привлекательными условиями приобретения. При этом мы наблюдаем снижение среднего бюджета. 

- Чем объясните тот факт, что еще покупают? Где люди берут деньги?

- Где люди берут деньги — хороший вопрос. У кого-то это личные сбережения, которые люди стараются сохранить, вложив в недвижимость. Но, как правило, более 70 % покупателей — ипотечники, накопившие на первоначальный взнос и решившиеся на приобретение недвижимости, пока на рынке сложились более или менее выгодные условия. Как говорят: «Куй железо, пока горячо».

Главным фактором для стимуляции интереса к новостройкам, пожалуй, стало снижение ключевой ставки ЦБ в начале августа. Естественно, крупные российские банки также отреагировали снижением ставок. С 17 августа Сбербанк России понизил процентную ставку по всем ипотечным программам на 0,5 %, в конце августа на такой же процент снизили ставки ВТБ 24 и Банк Москвы. Минимальная ставка в Газпромбанке на текущий момент составляет 10,9 %, а по некоторым проектам в нашем портфеле действует льготная ставка 9,9 % (ЖК «Альфа Центавра», ипотека от «Сургутнефтегазбанка»).

Для семей с двумя и более детьми толчком стало известие об отмене трёхлетнего порога для использования материнского капитала в качестве первоначального взноса. Для покупки квартиры по такой схеме можно даже не иметь наличных, если сумма по маткапу больше или равна 15 % от стоимости квартиры.

Кроме того, застройщики дополнительно старались стимулировать продажи за счёт предоставления скидок от 3 до 7 % на весь объём предложения или на часть квартир. Например, в жилом комплексе «Альфа Центавра» в корпусе на завершающей стадии строительства можно приобрети квартиру со скидкой 5 %. А в ЖК «Ромашково» предоставляется скидка 10 %, которую можно обменять на машиноместо в подарок.

ЖК «Альфа Центавра»

- Программа госсубсидий ипотеки продолжена не будет, что ожидаете тогда? Как будете продавать?

- Заявление об отмене субсидирования ипотеки заставило задуматься всех. С одной стороны, это подтолкнёт заёмщиков, которые откладывали в ожидании ещё меньшей ставки от банков (тот самый отложенный спрос). С другой, девелоперы должны думать о том, как остаться на плаву и выполнить свои обязательства. 

На данный момент АИЖК занимается рассмотрением вопроса о создании застройщиками программ, заменяющих субсидированную ипотеку. Есть вероятность, что застройщикам разрешат выдавать подобие ипотеки под 10-11 % годовых, с последующим выкупом закладных Агентством. Но тут возникает вопрос, как застройщик будет оценивать платёжеспособность заёмщиков и анализировать риски, т.е. кто будет принимать решение, кому давать кредит, а кому нет. Пока же застройщики предлагают рассрочки с всё большим и большим сроком.

- Теперь ближе к товару. Что покупают сейчас на рынке? Какие объекты Москвы сейчас самые привлекательные для покупателя? Из чего складывается эта привлекательность?

- Сегодня на рынке мы наблюдаем увеличение спроса на небольшие одно- и двухкомнатные квартиры и студии. Также возрос интерес на готовое жильё.

ЖК Ромашково

Ужесточились требования покупателей к выбираемому жилью. Поскольку 85-90 % людей покупают квартиру для собственного проживания, они очень пристально оценивают каждый проект. Например, более 60 % наших клиентов — семьи с детьми разного возраста, поэтому среди собственной социальной инфраструктуры необходимы школа и детский сад, причём в первой очереди строительства. Помимо стоимости и местоположения ЖК, наличия собственной инфраструктуры в проекте, потребитель сегодня интересуется даже такими нюансами, как отделка входных групп, марка лифтов и радиаторов в квартире и проч.

- Какие объекты, на ваш взгляд, сейчас самые ликвидные. Что бы вы советовали покупать?

- В сегменте комфорт-класса среди столичных объектов я могу выделить ЖК SREDА. Это уникальный проект, обладающий высоким потенциалом для создания пространства для жизни, работы, занятия спортом, отдыха, а также роста инвестиционного интереса со стороны бизнеса. Проект расположен в непосредственной близости от центра и крупных транспортных магистралей (в ближайшем будущем в шаговой доступности откроется станция метро «Нижегородская улица», что ещё больше повысит инвестиционную привлекательность проекта).

На текущий момент купить квартиру в этом квартале возможно от 3,5 млн руб. Учитывая все характеристики проекта, к завершению первой очереди строительства в 2018 году, мы прогнозируем средний прирост доходности не менее 30 %.

- Где продажи просели? С чем это связываете? Как можно решать подобные проблемы?

- Темпы продаж упали в тех проектах, цены на которые были изначально завышены застройщиками и не соответствовали рыночным, либо в непривлекательных для потребителя домах. Для стимуляции продаж, застройщик как минимум должен адекватно оценивать текущую рыночную и конкурентную среду, разрабатывать программы лояльности для покупателей, предлагать комплекс дополнительных маркетинговых услуг, дорабатывать концепцию проекта в соответствии с потребительскими предпочтениями.

- Ожидает ли рынок выход новых проектов массового сегмента? Какие выходы, вы считаете, будут успешны? С чем связываете такое мнение?

- Да, ожидает. Не буду пока раскрывать всех секретов, но в ближайшем будущем, например, в «Новой Москве» к выходу заявлены несколько проектов комплексного освоения территории, которые, на мой взгляд, будут пользоваться покупательским спросом, поскольку в этих объектах застройщики планируют соблюсти грамотный подход, как к ценовой политике, так и наполнению проектов. Это и вариативность планировочных решений, и идейная архитектура, и безопасность, и наличие рекреационных зон и прочее.

ЖК SREDA

- На ваш взгляд, чего сейчас не хватает московскому рынку новостроек? На что застройщикам следует обратить внимание? Что может улучшить ситуацию со спросом?

- Московский рынок недвижимости сейчас приобретает новое лицо. Я не могу сказать, что спрос резко упал, тем более с возвращением на рынок доступной ипотеки. Скорее, изменилась его структура и характер. Застройщики сегодня должны продавать не просто квадратные метры, а идею. Многие из тех проектов, которые сегодня позиционируются девелоперами как бизнес-класс, через 5-6 лет по своим характеристикам и наполнению будут дотягивать разве что до сегмента комфорт. И, если в предлагаемом массовому покупателю проекте не будет этой идеи и определенного набора инфраструктуры — застройщик просто не сможет реализовать свой проект.

- И самый важный вопрос: какая цена приемлема для московского рынка? Выше какой отметки покупатель лишь пожмёт плечами? И ваши прогнозы относительно роста-падения цен.

- За последний год цена на московскую недвижимость массового рынка практически не изменилась. В сегменте эконом цена снизилась на 1,3 % за кв. м (145 тыс. руб. в 2015 году против 147 тыс. руб. за кв. м в 2014-м), а на первичном рынке недвижимости комфорт-класса, наоборот, увеличилась на 3,75 % (со 154 тыс. руб. до 160 тыс. руб. за кв. м).

Естественно, я говорю о средних показателях и это не значит, что, если мы будем рассматривать конкретный проект, то не увидим стоимостной динамики. Как правило, цена не может оставаться неизменной на протяжении всего жизненного цикла объекта, в успешных девелоперских проектах повышение стоимости квадратного метра никто не отменял. Ежемесячное повышение в активной фазе строительства составляет порядка 1-2 %. И чем ближе завершение строительства, тем интересней ЖК для покупателя. Ежегодно мы наблюдаем повышение стоимости в среднем на 10 % в наиболее ликвидных новостройках. И как показывает практика, за качественное предложение покупатель готов на такую «надбавку».

Источник: журнал «Квадрум»