Жилой квартал SREDA объявляет декабрь месяцем новогодних чудес
05.12.2016
Офис продаж жилого квартала SREDA уже готов к празднованию самого волшебного и долгожданного праздника – Нового Года! Весь декабрь всех посетителей офиса и покупателей квартир ждут сказочные чудеса ...
Повышение цен в ЖК SREDA с 6 декабря
05.12.2016
Успейте купить квартиру в ЖК SREDA до повышения цен 6 декабря! Квартиры-студии площадью 22 кв.м - от 4,5 млн руб, однокомнатные квартиры площадью от 36 кв.м по цене от 5,8 млн руб., двухкомнатные квартиры ...
ОПРОС

Покупая квартиру в новостройке, вы предпочтете:

Черновую отделку
Чистовую отделку
Отделку от застройщика
Свободную планировку
КАЛЬКУЛЯТОР
ПОИСК
НЕДВИЖИМОСТИ
ПО ПАРАМЕТРАМ
ПО КАРТЕ
ПО НАЗВАНИЮ
 
Цена за квартиру


Площадь, кв. м



КОМПАНИЯ В СМИ

«Мы прогнозируем дальнейшее подорожание квадратного метра»

29.07.2016

Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон»О том, что происходит на рынке новостроек Москвы массового сегмента в интервью «РБК-Недвижмости» рассказала генеральный директор риелторского агентства «Бон Тон» Наталия Кузнецова

— На рынке новостроек Москвы в первом полугодии зафиксирован ажиотажный спрос. С чем, по вашему мнению, была связана такая высокая динамика сделок?

— В первом полугодии 2016 года на рынке новостроек Москвы действительно наблюдался всплеск спроса. Прежде всего это связано со слухами об отмене субсидирования ставок по ипотеке. Сейчас на рынке почти 90% покупают квартиры для себя, инвесторов осталось только 10% от всех покупателей. И это большинство в основном приобретают новое жилье с помощью ипотеки. Доля таких сделок с привлечением жилищного кредитования сейчас в среднем составляет 75%. После заявлений некоторых чиновников о завершении госпрограммы по поддержке ставок по ипотеке доля сделок с кредитами достигала по некоторым проектам 95%.

Вторым важным фактором, повлиявшим на высокий спрос, стало появление большого количества новых проектов массового сегмента в Москве. При этом предложение по ценам соответствовало стоимости новых квартир в ближайшем Подмосковье. Клиенты, которые раньше могли позволить себе жилье только в области, приобретали за те же деньги новостройки не только в Новой Москве, но и внутри МКАД. Бюджетное предложение на столичном рынке оттянуло часть спроса из Московской области.

— Какие еще факторы могли повлиять на спрос?

— Росту спроса на новостройки способствовало и оживление на вторичном рынке. Увеличилась доля клиентов, которые покупали новые квартиры по схеме взаимозачета, так называемому trade-in — когда жилье в новостройке приобретается за счет продажи старого жилья. Также не стоит забывать и о скидках: многие новогодние скидки и акции были продлены. Во втором квартале застройщики начали их отменять, и в первую очередь — индивидуальные скидки для клиентов. Сейчас, по нашим оценкам, на рынке в 63% новостроек нет скидок, а если и есть, то не выше 3–5% при условии 100%-ной оплаты лота или ипотеке. В результате отмены акций средние цены выросли. Некоторые девелоперы в марте стали поднимать ценники по мере изменения стадии строительства.

Также на реализованный спрос могли повлиять граждане, положившие год назад, после повышения ЦБ ключевой ставки, деньги на депозиты. Вкладчики закрывали счета и перекладывали сбережения в недвижимость. В совокупности все эти факторы смогли подстегнуть спрос на столичные новостройки.

— Спрос на новые квартиры продолжит расти во второй половине года или ожидается спад после бурного роста?

— Сейчас довольно высокий спрос на новостройки для кризисного времени. Однако он не сравним с продажами 2014 года, когда у менеджеров не хватало рук, чтобы заключать договоры, а на топовые объекты и бюджетные предложения в эконом-классе стояли очереди. Но мы ожидаем спрос на новостройки массового сегмента не ниже, чем в первой половине года. Во-первых, господдержка ипотеки заканчивается в конце года, уже осенью банки начнут уведомлять в своих ипотечных программах об окончании действия субсидирования ипотеки, что снова подстегнет спрос. В будущем взамен этой программы для ипотеки государство станет использовать другие меры поддержки строительной отрасли.

Банки постепенно снижают ставки по кредитам, и эта тенденция продолжится. Доступность ипотеки и невысокие цены предложения также будут стимулировать спрос.

— Как может измениться стоимость квадратного метра до конца 2016 года?

— Кризис пошел на спад, покупатели увереннее смотрят в будущее — с этим связано и большое число ипотечных сделок. Огромное количество качественного и доступного предложения на рынке, хорошие банковские условия и господдержка увеличивают поток клиентов. К тому же, сегодня многие застройщики разрабатывают собственные программы с банками, субсидируя ипотечную ставку на своих объектах. Для покупателя такая ипотека гораздо выгоднее стандартных программ и даже господдержки. Вместо минимальной ставки в 11,4%, льготное кредитование от застройщика позволяет взять кредит от 6% годовых. Естественно, все эти факторы стимулируют спрос, что, как следствие, влечет рост цен на недвижимость.

Мы прогнозируем дальнейшее повышение стоимости квадратного метра — на 10–15% по итогам года. По некоторым проектам, в зависимости от стадии строительства, возможен и больший рост, что также может активизировать покупательский спрос. Осенью традиционное начало нового делового сезона: заканчивается период отпусков, традиционно активность на рынке увеличивается 10%.

— В Москве отмечается высокая динамика нового предложения квартир на первичном рынке. Насколько выросло предложение с начала кризиса и какой сегмент развивается сейчас наиболее активно?

— Да, действительно на первичном рынке отмечается рост предложения — на 14% с осени 2015 года. На рынок вышло 54 новых корпуса, преимущественно в сегменте комфорт-класса: рост составил 29% (34 корпуса).

Также московские власти выдают большое количество разрешений на строительство жилья. Однако это проекты, по которым градостроительные решения были приняты ранее. В основном это новые очереди или корпуса в масштабных проектах освоения бывших промзон или других крупных жилых комплексах. Не факт, что по всем выданным разрешениям проекты выйдут на рынок в ближайшем будущем. Банки не так охотно выдают сейчас кредиты и ужесточили требования к девелоперам. Многие из застройщиков берут сейчас разрешения, в том числе для увеличения своего заемного капитала, чтобы пустить кредиты под уже реализуемые жилые комплексы. Мы считаем, что выдача новых разрешений сейчас на цены не повлияет, так как проекты появятся в продаже только через несколько лет.

— Если посмотреть на карту Москвы, то где сегодня идет основное строительство и в будущем предполагается наибольшее предложение?

— Основное предложение новостроек массового сегмента сейчас реализуется на юге и юго-востоке Москвы. Там сейчас в продаже находится более 20% всего предложения в столице. Причем в Юго-Восточном административном округе 40% приходится на недорогие новостройки в сегменте комфорт- и эконом-класса. Идут активные продажи в промзонах: ЖК «Символ» на территории бывшего завода «Серп и молот», «Зиларт» в промзоне ЗИЛ, «Ривер парк» в Нагатинском затоне, ЖК SREDA в Нижегородском районе. В планах — застройка Южного порта в районе Печатники. В Северном административном округе продается около 14% от всего предложения новых квартир. Там расположены такие проекты, как ЖК «Братцево», тоже в бывшей промзоне, и ЖК «Город». Крупный комплекс «Сердце столицы» возводится в Северо-Западном административном округе.

Москва сейчас застраивается в основном комплексно, в бывших промзонах реализуются мегапроекты. Чтобы выдерживать конкуренцию застройщикам приходится искать новые решения: создавать всю необходимую инфраструктуру комплекса, начиная от транспортной и социальной и заканчивая рекреационной и развлекательной составляющими. И разрешения на строительство как раз выдаются на новые очереди в этих проектах комплексной застройки.

В будущем основной объем предложения также сконцентрируется на территории московских промзон, значительная часть новостроек будет реализовываться в Новой Москве.

— В прошлый кризис отмечалась тенденция сокращения предложения и спроса, сейчас — наоборот. Чем в целом отличаются эти два кризиса?

— В предыдущий кризис из-за сокращения доходов населения сильно просел спрос, и девелоперы стали сокращать площадь квартир в новостройках, чтобы снизить бюджет покупки. Сейчас ситуация похожая, но теперь застройщики улучшают потребительские качества жилья, их планировки, предлагают квартиры с отделкой, создают качественную инфраструктуру проектов.

После кризиса 2008 года был провал по объемам предложения. Рынок стал оживать в 2011-м, девелоперы начали запускать новые проекты. По сути, сейчас в продажу выходят жилые комплексы, к которым приступили в 2011–2013 годах. В будущем нас ожидает похожая ситуация. Девелоперы присматриваются к новым площадкам, но из-за кризиса и сложностей с банковским финансированием не намерены сегодня выходить на площадки с новыми проектами. Через два-три года можно будет ожидать дефицита новостроек в Москве, что приведет к росту цен. Сейчас сложно прогнозировать на длительный период, на сколько в результате этого они увеличатся, так как на строительный рынок влияет множество факторов: политических, макроэкономических, цен на нефть и т. д.

Еще одно отличие этого кризиса от прошлого, 2008–2009 годов, — большой отток западных специалистов. В результате рынок арендного жилья просел в 2014 году, в первую очередь речь идет об элитном сегменте.

— На столичном рынке может повториться ситуация прошлого кризиса — масштабное количество недостроев и обманутых дольщиков?

— Мы не ожидаем массовой заморозки проектов или банкротств девелоперов, как это было в прошлый кризис. Власти сейчас более требовательны к застройщикам, согласование проектов проходит более тщательно, 214-ФЗ «О долевом строительстве…» максимально защищает дольщиков. По официальным данным правительства Москвы, в городе около 90% продается по договорам долевого участия в рамках 214-ФЗ.

— А что происходит на вторичном рынке жилья? По оценкам игроков рынка недвижимости, там ситуация намного хуже…

— На вторичном рынке Москвы сильный провал наблюдался прошлой осенью и весной этого года. Сейчас мы видим оживление этого сегмента. Если раньше было сильное проседание цен и большие скидки, то сейчас покупатель и продавец находят баланс стоимости при переговорах и выходят на сделку. Да, покупатель еще торгуется, но скидки не превышают 5–10%, и это не повсеместное явление. Некоторые квартиры продаются без скидок или с незначительным дисконтом в несколько процентов. Сейчас на рынке хорошие цены и интересные предложения. Покупатель, понимая, что может упустить хорошее предложение, уже не так торгуется и готов заключать сделки.

Сегодня вырос процент альтернативных сделок, в том числе граждане продают свои квартиры и вкладываются в новостройки. Ипотека «вторички» активизировалась, предложения от банков стали приемлемыми: ставки начинаются от 12,25%. Разница в ставках между вторичным и первичным рынком составляет в среднем 1,5%. Доля сделок с привлечением ипотечного кредита на вторичном рынке Москвы достигает около 30%, что является хорошим показателем.

Мы чувствуем оживление рынка, он сдвинулся с мертвой точки. Сильного падения цен «вторички» уже нет. Рынок, конечно, сильнее просел, чем новостройки, которые поддержали субсидируемой ипотекой.

— Ваша компания изменила стратегию развития год назад. Трудно было выходить на рынок в такой сложный период?

— Компания уже имеет десятилетний опыт работы в Москве, но год назад мы поменяли стратегию развития и перешли от продаж на элитном рынке в массовый сегмент. Этот рынок очень интересный, на нем большое количество предложений и он более динамично развивается. На рынке новостроек комфорт- и экономкласса много проектов и девелоперов. И если раньше комфорт-класс создавался на стыке эконом и бизнес сегментов, то сейчас из-за улучшения своих качественных показателей наступает на пятки бизнес-классу и при этом остается в своей категории по стоимости. Мы очень удачно и своевременно перепрофилировались, планируем и дальше работать в этом направлении и усиливать свои позиции на рынке.

Источник: РБК-Недвижимость