ОНЛАЙН-СЕМИНАРЫ

Планировочные решения от застройщика: на что обратить внимание при выборе квартир (30 октября 2017 г.)

26.09.2017

У современного покупателя в процессе выбора квартиры часто возникает вопрос относительно планировочного решения будущего жилья. Какая планировка будет наиболее удобной и функциональной? Что такое евроформат и в чем его польза? На какие планировочные нюансы стоит обращать внимание при покупке квартиры? Научились ли девелоперы грамотно использовать пространство в своих проектах? На все эти и многие другие вопросы в рамках данного онлайн-семинара ответят эксперты агентства недвижимости «Бон Тон» - руководитель департамента аналитики Чегодаева Елена Анатольевна и руководитель проектов Цветкова Валерия Васильевна.

Спикеры:


Елена Чегодаева,
руководитель
департамента аналитики

Валерия Цветкова,
руководитель проектов


Ваши вопросы:

Игорь, Москва
Здравствуйте! Меня интересует такой вопрос. Какие квартиры сегодня в целом выбирает современный покупатель? И чем бы вы объяснили такой выбор?

Здравствуйте, Игорь! Выбор зависит в первую очередь от самого покупателя и уровня проекта – комфорт- или бизнес-класс. К примеру, в нашем проекте ЖК «МИР Митино» очень много молодых пар, которые выбирают в большей степени двухкомнатные квартиры. В корпусе 8, который будет сдаваться в конце 2017 года, сейчас распродана большая часть двухкомнатных квартир, и почти 60% покупателям этих квартир едва исполнилось 35 лет. Планировки к тому же очень удачные для семьи: распашная просторная квартира, с возможностью объединения кухни и гостиной в общую зону.

Эта тенденция имеет место быть и во многих других проектах комфорт-класса. Молодежь, пусть и в ипотеку, предпочитают покупать квартиру побольше, так сказать «на вырост». Многие застройщики в связи с этим стараются сделать ставку на планировки «семейного» формата.

Катерина, Москва
Я слышала, что сейчас становится популярным понятие «евроформат». Что это такое – новая «замануха» ­застройщиков или все-таки перспективный вид планировки?

Европланировки существовали в Москве еще задолго до того, как они стали новым веянием на рынке новостроек. Еще жители «хрущевок», озадаченные решением проблемы маленькой кухни, прибегали к объединению ее с другой жилой комнатой. Стена между кухней и залом сносилась, пространство расширялось в том числе и за счёт коридора, а получившийся вариант кухни-зала был светлее и просторнее. В большинстве панельных домов, построенных в 80-90-х годах, полностью снести стену между кухней и комнатой было нельзя (все стены являлись несущими), но можно было сделать необходимый для частичного объединения проём с усилением в виде металлической рамы, что многие жители и осуществляли в своих квартирах (с разрешением БТИ). И по сей день основная идея объединения кухни и гостиной/зала остается прежней – создать в квартире пространство, подходящее для совместного времяпрепровождения. Поэтому увеличение доли таких планировок в современных новостройках – это закономерное появление продукта, отвечающего запросам потребителей. Наряду с классическими одно-, двух- и трехкомнатными квартирами клиент может выбрать себе «евродвушку» (квартиру с одной спальней и объединенной кухней-гостиной), «евротрешку» (2 спальни и кухня-гостиная) или даже «еврочетырешку» (3 спальни и кухня-гостиная). Среди плюсов таких планировок можно выделить более низкую стоимость по сравнению с классическими форматами, экономию квадратных метров за счет отсутствия стены и части коридора, экономию на отделке, т.к. ремонт одной кухни-гостиной обойдется дешевле, чем ремонт кухни и комнаты по отдельности. Поэтому такой формат стал востребованным среди молодежи, приобретающей своё первое жилье.

ЖК «Домашний»

Елизавета, Красногорск
Добрый день! Говорят, студии – это вариант для одиноких. Задумалась над этим вопросом, так как мы с­ мужем планируем переехать от родителей и рассматриваем пока что такой формат квартиры.

Здравствуйте! Студийный вариант квартир из-за своей привлекательной цены стал неотъемлемой частью любого проекта. На наш взгляд свои покупатели у таких вариантов будут всегда: это могут быть родители, приобретающие первое отдельное жилье своим детям-студентам, которым по сути не нужно много пространства на кухне или отсутствует потребность в изолированной комнате. Кроме этого, бездетные молодые пары, желающие жить отдельно от родителей, рассматривают покупку студии как промежуточный вариант. Сюда же мы можем отнести покупателей, планирующих приобрести такую квартиру, чтобы в будущем сдавать ее в аренду. Более того, планировки студий в процессе реализации проходят «доработку» от простых «пеналов» с одним окном до более продуманных вариантов. В ЖК «Гринада», например, в монолитном корпусе Д2 представлены студии площадью почти 35 кв. м с выделенной зоной гардероба в коридоре, двумя окнами и лоджией. Здесь пространство кухни и жилая зона находятся каждая в своей нише, что обеспечивает естественное зонирование пространства. При желании можно возвести перегородку между комнатой и кухней (иллюстрации ниже).

Пример неудачной студии в виде «пенала»   -->    Студия в ЖК «Гринада»

Поэтому в вашей ситуации, думаю, можно смело рассматривать студию и не верить «мифу».

Владимир, Москва
Подскажите, пожалуйста, а существуют ли какие-нибудь необычные планировки, не стандартные? Хотелось­ бы что-нибудь оригинальное.

Сейчас рынок новостроек предлагает покупателю нестандартные варианты наряду и с классическими квартирами. Здесь следует оговориться, что необычные квартиры – это скорее «изюминка» проекта, и в рамках конкретного жилого комплекса доля таких форматов невелика. В поисках оригинальных вариантов следует обратить внимание в первую очередь на подмосковные проекты.

Как пример – квартиры с собственным входом. Это квартиры, расположенные на первых этажах, оборудованные собственным тамбуром. В Москве такой вариант планировки в новостройке почти отсутствует (уже с 2015 года первые этажи проектируются нежилыми), зато в Московской области такого рода квартиры не редкость.

В Москве с собственным входом можно рассмотреть двух- или трёхуровневый таунхаус в проекте JAZZ. Часть из них имеет собственную террасу и камин.

Двухуровневый таунхаус ЖК JAZZ

Но, приобретая такую квартиру, стоит помнить, во-первых, о дополнительных расходах, связанных с обустройством входных групп, и их отоплением в холодное время года, а во-вторых, о том, что придомовая территория рядом со входом в собственность не оформляется.

Есть еще один нестандартный вариант - двухуровневые квартиры, где за счёт высоких потолков, обустраивается второй этаж.

Причем в случае с двухуровневыми квартирами не всегда что-то «оригинальное» означает «дорогое». К примеру, в нашем ЖК «Пятницкие кварталы» трехкомнатную двухуровневую квартиру со вторым светом можно приобрести за 92,5 тыс. руб. кв. м.

Двухуровневая квартира в ЖК «Пятницкие кварталы»

Особым разнообразием отличаются в некоторых проектах окна: можно приобрести квартиру с эркерными, французскими, мансардными окнами, или даже с окном в ванной комнате.

Пример квартиры с окном в ванной комнате

Причем, французские окна часто сочетаются с еще одним нестандартным для квартир элементом – собственной террасой. Такие квартиры представлены в ЖК JAZZ (корпус Benny).

Собственная терраса в ЖК JAZZ

Кроме того, в ЖК JAZZ для самых искушенных покупателей представлены пентхаусы с террасой и камином.

Пентхаус с террасой и камином

Алена, Химки
Добрый день! На какие же «подводные камни» следует обращать внимание при изучении планировки­ квартиры?

Добрый день, Алена! Идеальная планировка для каждого покупателя своя, в зависимости от вкуса, пожеланий и др. Однако есть определённые признаки «удачной» и «неудачной» планировок, на которые при покупке квартиры стоит обращать особое внимание. Можно выделить следующие общепринятые детали, которые присуще «удачному» планировочному решению:

  1. Комнаты правильной формы. Слишком прямоугольные вытянутые помещения будут неудобны для расстановки мебели, а дальние от окна углы – практически без освещения. Слишком же квадратные комнаты – неудобны для зонирования пространства.

  2. Небольшие коридоры, поскольку большие с поворотами превращают квартиру в плохо освещаемый лабиринт и совершенно нефункциональное пространство. Лучше заплатить за лишний квадратный метр комнаты, чем огромного нежилого коридора. Ниже пример неудачной планировки с длинным узким коридором.
  3. Раздельный санузел. Желательно наличие раздельного санузла, если количество жилых комнат больше, чем одна.
  4. Четырехугольные комнаты с прямыми углами. В многоугольных комнатах с острыми углами, конечно, можно проявить фантазию и поиграть с планировкой, но чаще всего это неудобный и нефункциональный вариант. В качестве наглядного примера привожу план квартиры, иллюстрирующий комнату такого рода.

Юлия, Москва
Подскажите, как грамотно оценить уровень инсоляции в новой квартире? На что обращать при этом внимание?

Очень правильный и действительно важный вопрос, спасибо! Нормы инсоляции определяются Санитарными правилами и нормами (СанПиН 2.2.1/2.1.1.1016-01), где рассчитана нормативная продолжительность инсоляции. Для центральной зоны, в которой расположена Москва, – это два часа в день непрерывного освещения жилой комнаты однокомнатной квартиры, одной из двух жилых комнат двухкомнатной квартиры или одной из трёх жилых комнат трёхкомнатной квартиры в период с 22 апреля по 22 августа. Для кухни норматива не предусмотрено. Норматив подсчитывается для каждой квартиры на этапе проектирования.

При выборе ориентации окон по сторонам света следует помнить, что окна жилых комнат, выходящие на юго-восток и юго-запад, будут лучше освещаться в зимнее время года, на восточную и западную стороны – в летнее время, причём восточная в первую половину суток, а западная – во вторую соответственно.

Следует обратить внимание и на то, на какую сторону света выходит лоджия. Так, по новым нормам, действующим с мая 2017 года, лоджии, расположенные в комнатах, выходящих на южную сторону, могут препятствовать попаданию солнца в помещение.

Варвара, Реутов
Здравствуйте! Меня интересуют вот какие вопросы. Какой должна быть оптимальная площадь ванной комнаты? И если реальная площадь меньше оптимальной, можно ли сделать перепланировку, увеличив ее? (Слышала, что мокрую зону нельзя переносить, но может я чего-то не знаю).

Здравствуйте! Нормативных документов, таких как санитарные и строительные нормы, которые регулировали бы размер санузла в квартирах нет. Поэтому площадь данного помещения определяется заданием на проектирование и различается в зависимости от проекта.

Оптимальная площадь ванной комнаты определяется человеком для себя лично: кому-то установка ванной обязательна, а кто-то предпочитает установку душевой кабины, кто-то планирует встроить стиральную машину в гарнитур на кухне, а кто-то – расположить под раковиной.

Касательно перепланировки санузла, самое важное, о чём стоит помнить – это то, что, согласно СанПиН 2.1.2.2645-10, мокрые зоны запрещается располагать над жилыми. Расширение санузла или его перенос на жилую площадь возможен только в том случае, если этажом ниже под вами нет другой квартиры, т.е. возможно только для квартир на первом этаже. Также не запрещено увеличение санузла за счет коридора при проведении соответствующих работ по гидроизоляции пола. Но производить такие работы можно только после получения соответствующего разрешения и согласования с БТИ.

Елена, Москва
Добрый день! У меня возник с супругом спор, что лучше стандартная трешка или двушка с большой­ кухней? Что подскажете?

На наш взгляд, выигрышным является вариант двушки с большой кухней! Это так называемая «евротрешка», формат которой очень популярен среди семейных пар с детьми. Большая площадь (от 16 кв.м и больше) предполагает использование данного пространства в качестве и столовой, и полноценной гостиной. Это очень удобно и красиво. Такая кухня сама по себе способствует больше времени проводить за семейным обедом и ужином. И второй момент, о котором стоит упомянуть, это то, что «евротрешка» по сравнению с классической трехкомнатной квартирой.

Для примера сравним две квартиры в ЖК SREDA в корпусе Б2, который сдаётся с отделкой: слева планировка «евротрёшки», общей площадью 68,48 кв. м, справа – классическая трёхкомнатная квартира 76,83 кв. м.

Обе эти квартиры имеют две спальни, зону гостиной, кухню и коридор с санузлами. Однако бюджет покупки квартиры, в которой зона кухни и зона гостиной объединены, на 1,1 млн. руб. меньше стоимости квартиры с кухней, выделенной в отдельное помещение. В данном случае даже количество окон в кухне и гостиной остаётся неизменным. В итоге, мы видим, что, выбирая вариант евроформата, можно получить за меньший бюджет тот же функционал, ожидаемый от классической планировки.

Мария, Москва
Подскажите, пожалуйста, что дешевле и удобнее - купить квартиру побольше и сделать кладовку­ в ней или же квартиру поменьше и кладовку отдельно?

На наш взгляд лучше, когда кладовое помещение вынесено за пределы квартиры. Обычно келлеры используют для хранения таких вещей, как шины, велосипеды, лыжи и сноуборды и прочие габаритные вещи сезонного характера. Их удобнее нести из кладового помещения, которое располагается, как правило, на -1 этаже жилого дома, сразу к машине, чем спускать и подымать на лифте и захламлять квартиру или балкон.

Кроме того, квадратные метры кладовки обойдутся дешевле квадратных метров, отводимых под хранение в квартире. К примеру, в ЖК «Хорошевский» кладовку приобретать почти в два раза выгоднее, чем выделять под эту функцию часть квартиры. Например, средняя цена кв. м кладового помещения составляет 97,5 тыс. руб., а квартиры – 167 тыс. руб.

Илья, Москва
А что скажете о свободной планировке? Какие плюсы и минусы?

Понятия «свободная планировка» с юридической точки зрения не существует. Такого рода квартиры предлагаются в домах, построенных по монолитной или монолитно-кирпичной технологии, в которых технология возведения предполагает минимальное количество несущих опор, что и дает возможность при создании индивидуальных интерьерных решений. Свободная планировка квартиры подразумевает отсутствие внутренних стен, несущие стены сведены к минимуму.

Приобретая квартиру, в приложении к ДДУ покупатель получает чертеж, в котором помимо общего плана квартиры обозначены мокрые и жилые зоны. В зависимости от их расположения покупатель может делать перепланировку. Это накладывает определенные ограничения, которые регулируются законодательством и техническими возможностями: например, санузлы в новой квартире могут быть расположены только там, где это предусмотрено проектом, поскольку согласовать перенос стояков практически нереально.

Кроме того, у каждой квартиры есть четко обозначенное количество комнат и их точная площадь, которая указана в проектной декларации (в пункте 15.2 «Об основных характеристиках жилых помещений»). Это означает, что при постановке на кадастровый учёт все эти характеристики будут зафиксированы БТИ. После подписания акта приема-передачи квартиры собственник может сделать перепланировку и узаконить ее в БТИ.

КАЛЬКУЛЯТОР
ПОИСК
НЕДВИЖИМОСТИ
ПО ПАРАМЕТРАМ
ПО КАРТЕ
 
свернуть
МоскваПодмосковье
Комнатность
Цена, млн руб.


Площадь, кв. м

ОПРОС

Удалось ли вам приобрести квартиру в уходящем году?

не рассматривал приобретение вообще
нет, но собираюсь в 2018 г.
да, c помощью trade-in
да, в ипотеку
да, со 100% оплатой